Разница в цене на квартиры в новых домах и в уже давно обжитых достигла на юге впечатляющих значений. Так, в Астраханской области она составляет 61 процент. Это самый большой показатель в ЮФО. А самый маленький в Калмыкии - всего два процента. При этом выдача ипотечных кредитов не снижается. Есть ли затоваривание на этом рынке и стоит ли стимулировать спрос на жилье?
В Астраханской области средняя стоимость квадратного метра в новостройке в сентябре составляла 121,5 тысячи рублей, а во вторичке - 75,3 тысячи рублей. Эксперты объясняют это большой изношенностью старого жилого фонда. Напомним, что в Астрахани много еще деревянных домов. И даже если саму квартиру собственник содержал в полном порядке и сделал в ней хороший ремонт, охотников купить такое жилье найдется немного. Новый дом гораздо предпочтительнее. Но так не во всех регионах. В Ростовской области, например, разница в цене квадратного метра в новостройке и во вторичке составляет всего 14 процентов.
- Квартиры в новых домах распродаются, даже несмотря на то, что ипотечные кредиты выплачивать нелегко, а заплатить всю сумму сразу покупатели, как правило, не готовы. В сентябре, по данным "Сбера", Ростов вошел в топ-10 городов, в которых выдано наибольшее количество ипотечных кредитов - 4,3 тысячи, это на шесть процентов больше, чем в августе. В Краснодарском крае - 8,2 тысячи таких кредитов, на 12 процентов больше. Зафиксирован рост спроса в Адыгее - 21,5 процента, - сказал представитель ростовской риелторской компании Артур Мкоян. - В таких городах, как Ростов, покупают и вторичку. Но это "для тех, кто понимает". Люди не хотят ждать, когда к новому микрорайону проложат хорошие дороги и трамвайные линии, построят школы и детсады. В обжитых районах вся инфраструктура уже есть. Правда, на ремонт придется тратить немалые деньги. По данным "Сбера", 38 процентов купивших такое жилье направляют на ремонт более 500 тысяч рублей. В то же время в донской столице из-за точечной застройки преимущества центральных районов скоро сойдут на нет. Здесь, как грибы, растут многоэтажки, а вот школы и поликлиники инвесторы строят без особого энтузиазма.
Очень дорогая недвижимость в Крыму, но цены зависят от конкретной локации. В Ялте, например, квадрат жилья на первичном рынке стоит 363,6 тысячи рублей, а на вторичном - 232,3 тысячи. Разрыв цен - 56,5 процента.
Кстати, в сентябре Сбербанк выдал россиянам 155,6 тысячи кредитов, что на 6,6 процента больше предыдущего рекорда, установленного в августе. Такие темпы ипотечного кредитования и большой разрыв цен на жилье в новостройках и во вторичке беспокоят Центробанк, специалисты которого задумались над тем, как охладить этот рынок. Ведь и заемщики, и банки оказались в непростом положении, растет риск невозврата займов.
Стоит ли в этой ситуации стимулировать спрос на жилье? Мнения экспертов разделились на прямо противоположные. Основным драйвером жилищного строительства называют льготную ипотеку, которая была введена весной 2020 года и неоднократно продлевалась. Руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов считает, что стимулирование спроса на новостройки - важный фактор господдержки для строительной отрасли. Недаром эта отрасль является локомотивом экономики - вокруг нее работает множество сопутствующих предприятий. Ситуация, когда условия ипотеки расширяются, а ставка становится ниже, выгодна и рынку, и покупателям. Но надо понимать, какие инструменты обеспечат ее снижение. Если разница в стоимости кредитного продукта компенсируется за государственный счет, нужно разрабатывать дополнительные инструменты, которые снизят нагрузку на бюджет.
Президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева утверждает, что субсидирование ипотеки на рынке жилищного строительства (кроме целевых групп, нуждающихся в поддержке) - рискованный инструмент. Это приведет к росту цен на жилье, поскольку быстро увеличить объем предложения в соответствии с увеличившимся спросом невозможно. А рост цен, в свою очередь, снизит доступность жилья.
Эльвира Набиуллина, председатель Центрального банка РФ:
- Ипотека выросла за 12 месяцев на 30 процентов. Это высокие темпы. Нас беспокоит и качество кредитов, и влияние их на рынок жилья. Ведь населению важна не доступность ипотеки и привлекательность низких ставок, а доступность жилья. Разрыв цен на первичном и вторичном рынке, к сожалению, сохраняется. Сейчас он составляет 40 процентов, а порой достигает 50 процентов.
