В правительстве обсуждается ужесточение условий льготной ипотеки. Минфин внес в правительство пакет мер для охлаждения сегмента льготной ипотеки
Предлагается изменить целый ряд параметров программы, сообщил "Интерфаксу" источник в финансово-экономическом блоке правительства. Во-первых - уравнять максимальный размер кредита для всех регионов, ограничить его суммой в 6 млн рублей. Подобную меру уже применяли с середины 2021 года, когда льготные кредиты по всей стране ограничили суммой в 3 млн руб. Однако весной 2022 года лимиты вновь подняли и дифференцировали - до 6 млн для большинства регионов и до 12 млн для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Теперь же опять везде будет одинаковая сумма - 6 млн (если предложения Минфина будут одобрены).
Также Минфин предлагает вновь повысить размер минимального первоначального взноса - уже до 30%. Ранее взнос повысили с 15% до 20% в сентябре нынешнего года. Это должно было, в частности, отсечь от получения кредитов неплатежеспособных заемщиков. Грядущее повышение взноса и ожидаемый рост ставок по ипотеке тогда спровоцировали ажиотаж на рынке, который подогрел цены и на время снизил долю нераспроданного жилья.
Еще одно новшество - предлагается снизить на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидий, получаемых банками, которые выдают кредиты в рамках госпрограмм. Такая мера тоже уже была в сентябре, в начале осени банкам срезали субсидии на те же 0,5 п. п. После этого ставки по льготным ипотечным программам выросли практически до пороговых значений. Сейчас кредиты по льготной ипотеке на новостройки, по данным ДОМ.РФ, выдаются в среднем под 7,97% (при пороге в 8%), по семейной - под 5,96% (при допустимых 6%). Можно предположить, что после следующего снижения субсидий банки будут менее охотно выдавать льготные кредиты и ужесточат требования к заемщикам.
Кроме того, Минфин предлагает ограничить возможность получения заемщиком нескольких льготных ипотечных кредитов. Ограничения по количеству кредитов в рамках одной программы уже введены в ряде льготных ипотек. Теперь же, по-видимому, можно будет взять вообще только один льготный кредит (неважно, по какой программе вы его получили).
В числе других предложений, которые призваны повысить адресность льготных программ, - введение ограничения по размеру предельной долговой нагрузки заемщика, который с учетом выдачи ему льготного кредита не должен будет превышать 50%, а также введение требования к уровню дохода граждан, которым доступны льготные кредиты.
Меры по введению дополнительных ограничений льготной ипотеки вполне ожидаемы и необходимы, считает вице-президент Фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди. Все, кому это было нужно, имели довольно много возможностей в течение длительного периода оформить ипотечный кредит по программе. С 2020 по 2022 годы рост номинальных цен на жилье на первичном рынке составил в большинстве крупнейших агломераций минимум 50%, а где-то и все 100%. Доступность жилья существенно ухудшилась за этот период во всех таких агломерациях. В условиях инфляции любые госпрограммы по поддержке спроса малоэффективны и, что не менее важно, слишком дороги для государственного бюджета, считает эксперт.
"Будь ставка даже 3%, мы бы не увидели резкого всплеска спроса, так как для тех семей, кто нуждается в улучшении жилищных условий, ипотечный платёж все равно слишком обременителен. Намеренное стимулирование дальнейшего роста долговой нагрузки граждан чревато реализацией кредитных рисков на рынке ипотеки, что может произойти внезапно, как это было в 2007 году в США, и тогда снова понадобятся бюджетные расходы на реструктуризацию кредитов граждан, которые не смогут их обслуживать. Не говоря уже о рисках для финансовой стабильности. В то же время в условиях высоких процентных ставок расходы бюджета на субсидирование возрастают уже сейчас, причем неуправляемо", - говорит Полиди.
Все вместе эти условия приводят к необходимости даже закрытия, а не сокращения программы льготной ипотеки, считает эксперт. Однако и это решение сейчас может быть слишком чувствительно для сектора жилищного строительства. "Нужно искать компромисс. На мой взгляд, предлагаемые решения вполне состоятельны и направлены как раз на лимитирование кредитных рисков (рост требований к первоначальному платежу, ограничение на ПНД) и на сокращение темпов наращивания кредитного портфеля для самых активных рынков Московской и Петербургской агломераций, а значит, большую пространственную диверсификацию программы".
Было бы целесообразно подумать и о том, чтобы поддерживать только так называемых первых приобретателей жилья - перспективная группа заемщиков по возрасту и росту ожидаемого дохода в течение жизни, но обычно не имеющая нужных накоплений для первого взноса, отмечает Полиди. В международной практике эту группу обычно поддерживают путем предоставления субсидии на первый взнос, а не на оплату процентов.
