Пока доля городов, где строительство жилья не ведется, остается высокой — 69%. Хотя с 2021 года она снизилась — тогда показатель был на уровне 72,7%, подсчитали в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК)
В России выросло число городов, где ведется строительство жилья профессиональными застройщиками. Если в 2021 году таких городов было 305 (или 27,3%), то к апрелю 2024 года их число выросло на 41, до 346 городов (30,9%) из 1117 существующих. Такие данные по запросу "РБК-Недвижимости" предоставили в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). Речь идет о многоквартирном жилищном строительстве.
Отмечается, что с 2021 года в России растет объем текущего строительства жилья застройщиками в городах. По оценкам РАСК, в апреле 2024 года показатель составил 98,9 млн кв. м против 90,4 млн кв. м осенью 2021 года. Доля строительства в городах повысилась с 92% до 93% за счет увеличения объемов строительства жилья в городах-миллионниках с 51,9 млн до 52,2 млн кв. м.
Кроме того, рост произошел за счет активизации строительства жилья в городах, где ранее не фиксировалась активность застройщиков, поясняют эксперты. Так, по данным РАСК, в апреле 2024 года жилищное строительство не велось в 771 городе с населением 21,2 млн человек. В 2021-м — в 812 городах с населением 24,2 млн человек. Несмотря на это, пока доля городов, где строительство жилья не ведется, остается высокой — 69%. Хотя с 2021 года она снизилась — тогда показатель был на уровне 72,7%.
Почему в городах не строится жилье
Основная причина, из-за которой в городах не строится жилье, — отсутствие спроса. Например, город имеет отрицательный миграционный приток — численность населения сокращается. При этом сами цены на жилье низкие: на вторичном рынке можно что-то купить, а построить невозможно, поскольку рентабельность низкая, поясняет президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.
Вторая причина — развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС). "Многие малые города до сих пор имеют сельский образ жизни, для них характерна низкоплотная индивидуальная застройка. Кроме того, у нас в целом по стране объемы ИЖС превышают объемы строительства МКД", — отметила Надежда Косарева.
Среди причин, по которым многоквартирное строительство жилья не ведется в городах, эксперты также называют соседство с более крупными и развитыми населенными пунктами. "Кроме того, у нас жилищное строительство в основном идет на периферии агломераций, часто это могут быть сельские поселения. Тем самым город свои границы застройки расширяет, а административные границы остаются", — добавила президент Фонда "Институт экономики города".
Сработали меры поддержки или флуктуация рынка?
Главный вывод исследования — есть положительная динамика по числу городов, в которых активизировалось строительство жилья, отмечает генеральный директор РАСК Федор Выломов. По его словам, это подтверждение правильности реализуемых правительством и регионами инструментов поддержки строительной отрасли, вовлечения земельных участков.
С другой стороны, отсутствие профессиональных застройщиков и, как следствие, комплексных проектов приводит к сложностям для местных властей (к примеру, при расселении аварийного жилья, предоставлении квартир очередникам), указывает глава РАСК. "Это и определенные ограничения для жителей таких городов: для улучшения жилищных условий у них остается выбор либо покупать на вторичке, либо самим строить частный дом, либо и вовсе переезжать в более крупный и развитый город. Все это влияет на систему расселения, на экономическое развитие наших городов, на скорость их обновления под актуальные запросы горожан", — говорит Федор Выломов.
По мнению Надежды Косаревой, прирост на 41 город — это не маленькая цифра и она может быть связана с мерами господдержки (например, льготная ипотека, инфраструктурное меню). "Даже если один многоквартирный дом за это время начал строиться в городе, это тоже хорошо — должны быть разные типы застройки. Кроме того, возможно, это косвенный показатель, что все больше городов начинают развивать экономические процессы и в них появляется спрос на жилье", — отметила эксперт.
При этом нельзя однозначно сказать, что каждый год должно расти число городов, где строится многоквартирное жилье. "Еще есть индивидуальное жилищное строительство. У нас темпы ИЖС все последние десять лет превышали темпы ввода МКД без льготной ипотеки. А последние два года льготную ипотеку распространили на ИЖС, что еще больше поддержало сегмент", — отметила президент Фонда "Институт экономики города".
Семейная ипотека на вторичку в городах с низким строительством жилья
В апреле 2024 года президент России Владимир Путин поручил правительству представить предложения о предоставлении семьям с детьми возможности приобрести с использованием льготной ипотеки жилье на вторичном рынке в тех населенных пунктах, где "жилищное строительство осуществляется в недостаточном объеме". То есть в городах, где почти не ведется строительство новостроек, семьи смогут использовать льготную ипотеку при покупке вторички. Пока критерий отнесения городов по недостаточности строительства не определен.
