Рыночные ставки по ипотеке ограничат возможности покупателей жилья
Первичный рынок жилой недвижимости в России ждет падение спроса из-за прекращения действия федеральной программы по выдаче льготной ипотеки. Сделок по покупке может быть на четверть меньше относительно фоновых показателей этого года. Изменения замедлят рост цен на новостройки. Но большинству потенциальных заемщиков придется ждать снижения ключевой ставки, чтобы позволить себе ипотеку на рыночных условиях.
С 1 июля в России перестала действовать программа льготной ипотеки, в рамках которой можно было оформить кредит на покупку квартиры в новостройке по сниженной (относительно рыночной) ставке в 8%. Программа действовала четыре года: ее запустили в 2020 году, а затем продлевали. За это время было оформлено 1,5 млн кредитов на сумму 5,8 трлн руб. Президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева поясняет, что в условиях высокой ключевой ставки субсидирование процентов для заемщиков становится для государства неподъемным. По данным Минфина, за четыре года действия программы расходы бюджета на программу превысили 453 млрд руб. Итоговая цифра будет еще больше, так как государство продолжит компенсировать банкам разницу между льготной и ключевой ставками до выплаты всех выданных кредитов.
Доля ипотеки с господдержкой среди всех льготных программ кредитования стабильно росла с февраля по май текущего года. В феврале она составляла 30,4%, к маю выросла до 38,6%. При этом доля заявок на семейную ипотеку в феврале составляла 46,6%, а к маю снизилась до 40,6%. Остальное пришлось на сельскую, дальневосточную и ИТ-ипотеку. Если смотреть в общем объеме заявок на ипотеку, то в июне ипотека с господдержкой занимала 9,8%, а семейная — 10,7%.
В мае спрос на ипотеку с господдержкой резко вырос — на 44% — относительно апреля и в июне мог побить очередной рекорд, однако со второй половины месяца часть банков начали снижать число одобрений, позднее и вовсе прекратили сначала прием заявок, а затем и выдачи даже уже по одобренным кредитам. В итоге относительно мая этого года в июне количество заявок на ипотеку с господдержкой оказалось ниже на 19%, по семейной ипотеке — на 15,3%, а в целом на первичном рынке сократилось на 14,2%, следует из данных федеральной компании "Этажи".
Масштабы последствий для крупнейших, крупных и небольших городов будут различны. "На крупнейших рынках жилищного строительства в меньшем объеме, но сохранится спрос на жилье со стороны высокодоходных групп населения, а также в рамках льготной семейной ипотеки, которая продлевается для семей с детьми до шести лет. В малых городах, где строительство нескольких многоквартирных домов поддерживалось льготной ипотекой, запуск новых проектов может даже остановиться на некоторое время", — полагает Надежда Косарева, добавляя, что это наиболее вероятная причина обсуждения сохранения в малых городах льготной семейной ипотеки для семей с детьми старше шести лет.
"С другой стороны, в малых городах всегда преобладало индивидуальное жилищное строительство, даже до начала поддержки ипотеки на ИЖС.
Думаю, что такая форма жилищного строительства наиболее адекватна для малых городов, поэтому здесь вполне возможна поддержка именно ИЖС для семей с детьми старше шести лет", — рассуждает эксперт.
По ее словам, для развития рынка отмена программы льготной ипотеки — это хорошо. "Субсидирование спроса на целом сегменте экономической деятельности приводит к искажению рыночных пропорций, как это и случилось в результате этой программы", — обращает внимание госпожа Косарева. По ее наблюдениям, резко выросли объемы жилищного строительства, которые после отмены льготной ипотеки будет сложно сохранить. На ее взгляд, это создаст большие проблемы для строительного бизнеса. В результате существенного разогрева спроса цены на новостройки резко подскочили, при этом существенно выше роста доходов семей. Это привело к снижению фундаментальной доступности жилья, измеряемой как покупательная способность домохозяйств относительно цен на жилье. При этом, по мнению эксперта, льготные ставки по ипотеке уже не компенсируют роста цен. "То есть для покупателей жилья результат негативный. Кроме того, цены на новостройки выросли и относительно цен на вторичном рынке, такая диспропорция создала риски снижения залоговой стоимости жилья, являющегося предметом ипотеки, что повысило риски банков-кредиторов", — убеждена Надежда Косарева.
Пока ключевая ставка остается высокой — на последнем заседании 7 июня ЦБ оставил ее на уровне 16%, но в июле может ее поднять еще выше, — ипотека на рыночных условиях будет доступна только заемщикам с высокими доходами. Потому что кредит на покупку жилья на рыночных условиях обойдется более чем в 20% годовых. "Если в ближайшие год-два ключевая ставка будет постепенно снижаться, вслед за ней упадут и рыночные ставки по ипотеке. Кроме того, отсутствие льготной ипотеки затормозит рост цен на жилье, и при росте доходов населения доступность жилья будет повышаться", — прогнозирует госпожа Косарева. Сейчас, по подсчетам аналитиков "Метриума", квадратный метр в московских новостройках на начальном этапе реализации стоит в среднем 688 тыс. руб., приближаясь к средним расценкам "премиума". В самом доступном по цене проекте "старой" Москвы "квадрат" на старте продается за 230 тыс. руб.
