В Ростовской области и на Кубани растет срок накоплений на квартиру
Евгений Ткачев, руководитель федеральной программы "Семейный капитал"
Льготная ипотека должна была сделать жилье более доступным, но за время ее действия мы видим противоположный тренд: рынок разогнался, цены поднялись, увеличилась ключевая ставка. В итоге жилье стало менее доступным, и эта тенденция заметна не только на юге России.
С 2020 г. количество квадратных метров, которые может приобрести россиянин на медианную зарплату с использованием ипотеки, сократилось. На первичном рынке это снижение составило 6 кв. м, а на вторичном – 9 кв. м, что привело к минимальному показателю в 25,8 кв. м. Эти данные были озвучены Сбербанком на конференции Domclick Digital Day.
Особенно заметное снижение доступности жилья наблюдается в крупных и курортных городах. Согласно исследованию Института экономики города (ИЭГ), в Сочи доступность жилья упала наиболее сильно: если в 2020 г. семье из трех человек нужно было 3,9 года, чтобы накопить на квартиру площадью 54 кв. м, то в 2023 г. – уже 7,7 лет. В целом, чем больше численность населения в городе и чем больше его привлекательность, что особенно видно на примере курортов, тем быстрее росли цены на жилье относительно доходов населения.
По данным РИА Новости, самое недоступное для покупки жилье оказалось в Крыму, Севастополе, Дагестане и Чечене. Там минимальное чисто лет, необходимых семье, чтобы накопить на квартиру, по данным на май 2024 г., превышает 10 лет.
В Ростовской области, Ставропольском и Краснодарском крае ситуация также тяжелая – потребуется более семи лет на накопления при условии, что семья живет на прожиточный минимум, что нереально при аренде квартиры.
Почему так произошло?
Основными причинами снижения доступности жилья стали рост цен на недвижимость и недостаточный рост доходов населения, а также рост процентных ставок.
С января 2020 г. по лето 2024 г. цены на вторичное жилье в среднем по России выросли на 79%, а на новостройки – на 114%, тогда как зарплаты за тот же период увеличились в среднем на 71%. Рост на юге России был еще выше.
На первичном рынке Ростова-на-Дону стоимость квадратного метра увеличилась на 158%, в Краснодаре – на 191%, а в Анапе цены взлетели почти в три раза, показав прирост в 195%. На вторичном рынке рост был более сбалансирован. В Ростове-на-Дону – 110%, в Краснодаре – 118%, в Анапе – 132%. Но даже при условии, что сегодня квадратный метр на вторичном рынке стоит дешевле, квартиры для семей, особенно молодых или многодетных, являются недоступными из-за высоких ставок. Льготные программы не распространяются на вторичку в тех городах, где идет строительство нового жилья.
Льготная ипотека должна была сделать жилье более доступным. В итоге все получилось наоборот. Льготная ипотека была бы эффективной только при превышении темпов роста доходов над темпами роста стоимости недвижимости, что в реальности не произошло.
Что будет дальше?
В условиях высокой инфляции и растущих процентных ставок, доступность жилья будет в значительной степени зависеть от роста реальных доходов населения и политики Центрального банка.
Кроме того, к концу 2024 г. законодательно будет закреплен запрет на псевдольготные ипотеки от застройщика. Туда попадут: ипотека без первого взноса и субсидия ставки льготным ипотекам и по базовой ипотеке.
На мой взгляд, эти меры ведут к перекосу рынка недвижимости и к удорожанию покупаемых лотов минимум на 25%. Кроме того, цены на качественные лоты вырастут и на фоне падения ввода жилья. У покупателей будет меньше выбора.
Это, безусловно, добавляет сложности семьям. И может добавить еще больше при пересмотре условий льготной ипотеки этой осенью, где мы ожидаем увеличение ставки и первоначального взноса.
Какой итог?
Снижение доступности жилья в России является серьезной проблемой, требующей комплексного подхода для ее решения. Рост цен на жилье, недостаточный рост доходов и влияние льготных ипотечных программ создают сложную ситуацию, требующую внимательного анализа и эффективных решений. Важно, чтобы будущие меры поддержки не только способствовали улучшению условий ипотеки, но и стабилизации или снижению цен на жилье, делая его доступным для большего числа россиян.
