Сохранение жесткой кредитной политики способно сократить ввод новых объектов
Текущий уровень ставок жилищного кредитования, если он продержится дольше двух лет, и ужесточение условий льготных ипотечных программ могут спровоцировать снижение объемов ввода нового жилья в стране и привести к заморозке некоторых проектов, следует из нового исследования АКРА. В Общественном совете при Минстрое России полагают, что в целях компенсации можно подумать о строительстве арендного жилья, в том числе с поддержкой государства, поскольку в больших городах на него существует спрос.
Снижайте ставки, господа
Сохранение жесткой денежно-кредитной политики более двух лет способно вызвать ощутимый спад ввода нового жилья. Таковы выводы исследования Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), которое есть в распоряжении "Известий".
По стресс-сценарию, нынешние ставки кредитования сохранятся и дальше, а льготная ипотека будет ограничена, что закономерно приведет к замедлению рынка. Согласно выводам исследования, слабый прирост средств на счетах эскроу в течение длительного периода может привести к уменьшению количества новых проектов и даже заморозке отдельных объектов, уже находящихся в стадии строительства.
По другому сценарию, может возникнуть сокращение спроса на жилье в новостройках не более чем на 20% в течение года-полутора, после чего рынок достаточно быстро восстановится и будет расти. По мнению экспертов АКРА, в таком случае банки будут наращивать стоимость кредитования или же снизят допустимую степень обеспечения проектного финансирования (это позволит им избежать ощутимых изменений сроков ввода проектов в эксплуатацию).
— Высокие рыночные ставки по ипотеке и сокращение объемов льготных кредитов, которые мы наблюдаем сегодня, скорее всего, окажут влияние на ввод жилья через пару лет, поскольку в ответ на снижение спроса застройщики сегодня тормозят начало новых проектов при цикле строительства многоквартирного дома (МКД) два-три года, — соглашается член Общественного совета при Минстрое России, президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.
При этом, на ее взгляд, ситуация с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) может быть совсем иной. За предыдущие 20 лет объемы ИЖС увеличились более чем в четыре раза и сегодня даже несколько превышают объем ввода МКД. При этом никакой особенной поддержки ИЖС не получало и до последнего времени не существовало ипотеки на этот тип жилья. Косарева полагает, что данный сегмент продолжит свою положительную динамику.
— Мы ожидаем не падения, а нормализации ситуации и возвращение к средним темпам продаж, — добавляет руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов. — Учитывая, что за последнее время наблюдается гонка за объемом ввода жилья, застройщики могут ощутить некоторое сокращение спроса на квартиры в новостройках, но не более чем на 20%.
"Ничего не угрожает"
В краткосрочной перспективе (а это ближайшие 12–15 месяцев) стройиндустрии ничего не угрожает, полагает CEO и учредитель специализированной премии Urban Ольга Хасанова. По проектам, которые сегодня представлены в экспозиции, застройщики успели получить кредиты с умеренной ставкой, объясняет она. Кроме того, их прикрывает колоссальный объем ликвидности, накопившийся за несколько предшествующих лет.
Существующие программы льготного кредитования позволяют увеличивать темпы ввода нового жилья в эксплуатацию, даже несмотря на некоторое ужесточение условий предоставления льготной ипотеки, говорит президент Национального объединения строителей Антон Глушков.
— Обеспечение ввода жилья в 120 млн кв. м в 2024 году зависит не только от ипотечных программ, но и от иных мер государственной поддержки, которые также активно применяются и сейчас, — говорит Глушков. — Например, механизмы инфраструктурных облигаций, упрощение процедур по внесению изменений в градостроительные документы, а также программы по масштабированию практик по реализации проектов комплексного развития территорий в регионах.
Некоторые нюансы
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова считает, что текущий уровень ставок жилищного кредитования уже привел к сокращению количества сделок, и при их сохранении свыше двух лет застройщики должны будут корректировать планы по строительству.
Кроме того, добавляет она, растущая стоимость новостроек приводит к увеличению доли малогабаритных объектов и масштаб проблемы стал настолько большим, что власти некоторых регионов начали нормативно ограничивать минимальную возможную площадь строящихся квартир, поскольку микроквартиры не способствуют комфортной среде.
Исполнительный директор Института экономики роста им. П. А. Столыпина Антон Свириденко полагает, что сначала следует обратить внимание на текущую структуру рынка жилья. Сейчас, развивает мысль он, 70% в нем (январь – август 2024) составляет индивидуальное жилищное строительство. В сфере ИЖС ипотека пока крайне низко распространена. А значит, на этот сегмент влияние будет ограниченным. В то же время на рынок многоквартирных домов рост ставок уже оказывает катастрофическое влияние. В этих условиях застройщики будут медлить с закладкой новых многоквартирных объектов, ожидая изменений в госполитике или снижения ставок.
