Город — живой организм. Его нельзя законсервировать и заставить жить прошлым, даже если он состоит из памятников архитектуры
Потребности людей за последние пятьдесят и даже пятнадцать лет кардинальным образом изменились, и город должен им соответствовать. В противном случае он проиграет в конкуренции за самый ценный ресурс — человека.
Среди всех способов обновления городов, возвращения в городскую ткань пришедших в упадок территорий единственная правильная модель — комплексная реновация, или комплексное развитие территорий (сокращённо — КРТ), которое сегодня стало не только механизмом градостроительного регулирования, но и маркером формирования комфортной городской среды. В этом материале мы поговорим о КРТ, его эффектах, роли и реализуемости в городах.
Татьяна Полиди, вице-президент Фонда "Институт экономики города":
КРТ — это не просто проект редевелопмента территории, это проект, направленный на повышение капитализации территории и города в целом, на улучшение жилищных условий, условий ведения бизнеса, развитие архитектурного облика, улучшение экологических показателей города, повышение доходов городского бюджета. Всё это нельзя рассматривать отдельно от инвестиционной эффективности проекта. Да, конечно, мы знаем случаи, когда прибыльные проекты совсем не приносят описанных выше результатов, но, как мне видится, поистине успешный девелоперский бизнес — это бизнес, миссия которого создавать рукотворную среду для жизни (в международной практике используется термин "built environment"), востребованную всеми стейкхолдерами, а такой бизнес просто не может быть неуспешным. Сделать такой проект и сложно, и легко одновременно. Важно не пропустить самые важные шаги, то есть сделать правильно первые шаги. Мы всегда рекомендуем тщательно выбирать территорию развития, желательно максимально однородную по состоянию застройки, вовлекать местные сообщества (не только собственников недвижимости) в обсуждение планов развития на максимально ранних сроках. Тем самым можно создать репутацию проекта и выявить реальный запрос жителей. Не нужно соблазняться предоставленным Градостроительным кодексом правом реализовать проект непоследовательно и, если требуются изменения в ПЗЗ и ГП, сначала инициировать такие изменения, а затем запускать реализацию проекта. Кто должен это контролировать? Думаю, что самая заинтересованная сторона. В разных случаях это разные субъекты — когда‑то город, когда‑то застройщик. Мне представляется, что застройщик как частный и профессиональный субъект, который рискует деньгами и репутацией, всё‑таки должен быть более всех заинтересован предложить наилучший проект. Когда предлагаешь самое лучшее, не остается тех, кто с этим не согласен. Простейший принцип маркетинга, тут он тоже работает.
Практика КРТ: эффекты, масштаб, компетенции
Перед администрацией любого города России стоят две базовые задачи по развитию вверенной территории. Первая — обеспечить объём строительства нового жилья. Если не строить в городе новое жильё, то средний возраст домов будет увеличиваться и город будет стареть. Поэтому главный показатель ввода в масштабе города — это обновление жилищного фонда.
Татьяна Полиди:
Неверные стимулы городов в развитии территорий — вот главная проблема КРТ сегодня. Редко городские власти смотрят на город как на экономический актив. А ведь любое градостроительное решение, которое может ничего не стоить бюджету, может прямо влиять на реальную стоимость недвижимости, то есть влиять на благосостояние людей, активы бизнеса. Как показывают результаты исследования ИЭГ "Долгосрочные тренды в экономике, жилищной и градостроительной сферах крупнейших городских агломераций России", в каждой из 17 крупнейших городских агломераций только капитализация жилищного фонда составляет несколько триллионов рублей, что обычно равно 2–4 размерам годового ВГП (валовой городской продукт). Например, по нашей оценке, на 2021 год капитализация жилищного фонда в Екатеринбургской агломерации составила 6,3 трлн руб., что в 2,4 раза больше ВГП. Важным критерием эффективности градостроительной политики, на мой взгляд, является устойчивый рост реальной капитализации всей недвижимости в городе. Но профильные департаменты в городах порой даже не владеют представлением о том, сколько стоит актив, которым они управляют посредством градостроительной политики и конкретных градостроительных решений. Вот и при КРТ как минимум нужно понимать, насколько прирастает капитализация территории в результате проекта, как распределяется этот прирост между собственниками недвижимости, девелопером и бюджетом. Но чтобы достичь нужного результата, нам нужно соблюсти и другие интересы всех сторон, которые не всегда имеют финансовое выражение. Это и сохранение культурного наследия, и бережное отношение к морфологии города, и учёт простого субъективного мнения горожан, которое не обязано быть профессиональным.
Механизм КРТ применим на проектах разного масштаба, которые требуют вариативного подхода. Небольшой проект из нескольких домов, как правило, реализуется на уже подготовленной, развитой территории. Он практически не предполагает каких-либо инфраструктурных и смысловых изменений. Фактически — это аккуратная, точечная замена морально и физически устаревших зданий. И для таких проектов механизм аукциона работает лучше всего. Здесь ключевую роль играет цена. Большой проект КРТ — концептуально, парадигмально иное явление. Он предполагает реализацию набора сложных требований.
