Беда в наследство: можно ли решить проблему аварийного жилья в России?
Проблема аварийного жилья досталась нам еще от СССР, правда, по стране оно распределяется очень неравномерно. Президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева в колонке специально для РИА Недвижимость рассказала, сколько на сегодняшний день аварийного жилья в России, критичная ли это цифра и возможно ли решить эту проблему раз и навсегда.
Плохой не значит аварийный
Есть разные оценки объемов аварийного жилищного фонда в России. К примеру, по данным федерального Фонда развития территорий, на 1 января 2024 года он оценивался в 22,8 миллиона квадратных метров. А у Минстроя вот такие цифры: 35,8 миллиона в 2023 году, что в 2,4 раза больше показателя за 2015 год.
Но на самом деле эти данные не совсем точно отражают реальное состояние жилья в России. Ведь неудовлетворительное состояние дома и присвоение ему официального статуса аварийного – это немного разные вещи.
Во времена, когда еще не было масштабной финансовой программы расселения аварийного жилья (стартовала в 2008 году), во многих случаях признание домов аварийными искусственно тормозилось. И напротив, как только появились средства на расселение домов, им стали официально присваивать этот статус.
"В обиходе еще можно нередко встретить такой термин как "ветхое жилье". На сегодняшний день такого понятия официально не существует. В разговорной речи оно обычно используется для обозначения домов, имеющих высокий уровень износа, которые пока еще официально не признаны аварийными".
Пока не критично
На самом деле, на сегодняшний день доля аварийного жилья в стране все-таки относительно небольшая. По данным Минстроя, на него приходится лишь примерно 0,8% всего жилищного фонда России.
Тут вопрос больше в перспективе: если своевременно не заниматься таким жильем, то проблемы будут накапливаться.
В Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ на период до 2030 года указано, что 100 миллионов квадратных метров жилья – 4% многоквартирного жилищного фонда в России – имеют износ более 65%.
То есть в будущем это жилье имеет риск превратиться в аварийное.
Советское наследие
Проблема аварийного жилья в России родом еще из СССР. К моменту его распада уже накопилась некоторая масса домов, в которых не было капремонта. Состояние жилищного фонда в стране еще больше ухудшилось в первые десятилетия после начала экономических реформ.
Система финансирования капитального ремонта жилья за счет платежей собственников квартир начала создаваться только с 2013 года. И до этого времени многие дома в стране продолжали ветшать и становиться аварийными.
"Сегодня ситуация существенно различается в разных регионах России. Лучше всего, дела обстоят в Москве, где, по данным ФРТ, на 1 января 2024 года аварийных домов вообще не было. А в Санкт-Петербурге и Севастополе на такое жилье приходятся ничтожно малые доли процента от всего жилищного фонда".
По данным ФРТ, больше же всего аварийного жилья в стране в Республике Саха (Якутия), Архангельской области, Ханты-Мансийском автономном округе и Республике Карелия. В этих регионах в совокупности 5,3 миллиона квадратных метров подобных домов, что составляет 23% аварийного жилищного фонда всей страны.
Тут многое зависит от исходного состояния жилья, года его постройки и строительных материалов, а также от того, насколько качественно его содержали в длительной ретроспективе. В каждом регионе своя ситуация.
Проблема не эксклюзивна
Физическое ветшание и моральное устаревание застройки – это проблемы, которые характерны для всех городов в мире.
"Но насколько мне известно, программы расселения именно аварийного жилья и только за счет бюджетных средств нигде, кроме России, больше нет, очевидно, потому, что решить таким образом эту проблему невозможно".
Мировая практика решения этого вопроса в основном основана на реализации проектов редевелопмента небольших сегментов ветхой застройки за счет частных средств.
Реже в отдельных странах реализуются крупномасштабные программы обновления деградирующих территорий с использованием как бюджетных, так и частных инвестиций. В качестве примера можно привести программу обновления городов в США в 1949–1973 годах и Национальную программу обновления городов во Франции в 2003–2030 годах.
Можно притормозить
Совсем остановить процесс появления аварийного жилья в России в ближайшем будущем невозможно: слишком велик накопленный объем недофинансирования капитального ремонта в предыдущие десятилетия.
"Да и сегодня вложения в капремонт во многих случаях – это скорее "латание дыр", а не реальное восстановление капитального состояния здания. Однако притормозить рост и сократить сроки расселения аварийных домов, на мой взгляд, можно. Это потребует некоторой модификации подходов".
В настоящее время в России уже начали работать в какой-то степени похожие на западные проекты комплексного развития территорий. В том числе территорий, на которых расположены аварийные дома и жилье, которое имеет высокий уровень износа.
Расселение таких домов производится за счет средств частных инвесторов.
Купил – освободи
Мне кажется, что программа расселения аварийного жилья, чтобы быть более эффективной, должна быть более адресной: учитывать доходы людей и наличие у них других жилых помещений.
Если у человека нет другого жилья и низкие доходы, ему нужно давать квартиру в долгосрочный наем без права приватизации. В том же случае, если он купит себе другое жилье, предоставленную ему ранее квартиру можно будет передать другим людям.
Такой подход позволит расселить гораздо большее число аварийных домов и создать фонд доступного наемного жилья как для переселенцев из аварийного жилья, так и, например, для очередников.
