Законодатели не первый год работают над реформированием сферы ЖКХ и уже приняли десятки НПА, касающиеся деятельности УО и ТСЖ. Однако проблема их взаимодействия с жителями остаётся острой. Для её решения Фонд "Институт экономики города" создал "Стандарт управления МКД"
Что такое Стандарт и зачем он создан
Стандарт управления МКД, разработанный Фондом "Институт экономики города", представила на XXI Международной выставке "ЖКХ России" Ирина Валентиновна Генцлер.
Эксперт подчеркнула, что это не закон и не ГОСТ, а методическое пособие, предназначенное навести порядок в понимании понятий и процессов в управлении домами. Его цель – не навязать регламенты, а объяснить:
- что входит в услуги УО;
- какие обязанности закреплены за собственниками помещений;
- какой результат должен быть достигнут и как его оценить.
Стандарт не является обязательным к применению, но его можно использовать как основу при заключении договоров управления, при подготовке к ОСС, при выстраивании коммуникации с потребителями. Он создан, чтобы упростить взаимодействие управляющих недвижимостью и владельцев жилья.
По мнению авторов пособия, оно позволяет сторонам выстраивать коммуникацию на основе одинаково понимаемых понятий, содержания тех или иных действий в отношении общего имущества, чётко прописанных результатов оказания услуг.
Понятие управления МКД шире, чем привыкли думать жители
Одна из ключевых идей методички – разграничение понятий "содержание" и "управление". Многие собственники недвижимости считают, что они едины и состоят из уборки, ремонта, аварийных вызовов. Но это только часть того, что входит в обязанности УО.
Создатели Стандарта обратили внимание, что в разделе VIII ЖК РФ управление многоквартирным домом используется как основной термин. Указаны только общие цели, которые должны быть достигнуты в результате такой деятельности.
Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, среди этих целей – обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание ОИ в МКД, решать вопросы пользования таким имуществом и предоставлять коммунальные услуги. Нет чёткого понятия и в Правилах № 416.
Тем не менее дать определение термину "управление МКД" разработчики пособия считали первостепенной задачей и вывели два его варианта:
Управление многоквартирным домом – это комплекс (целенаправленных) действий, включающий в себя постоянную актуализацию данных о многоквартирном доме и действиях по его содержанию, подготовку краткосрочных и долгосрочных планов проведения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, других работ и мероприятий для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан и достижения других общих целей собственников помещений в многоквартирном доме, принятие обоснованных решений, организацию исполнения принятых решений (планов) и контроль исполнения решений и достигаемых результатов, а также при необходимости корректирование целей и планов действий.
Управление многоквартирным домом – это совместная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме и профессиональной управляющей организации (управляющего), привлеченной собственниками помещений, направленная на обеспечение сохранности и надлежащего состояния многоквартирного дома и достижения целей управления многоквартирным домом, определенных собственниками помещений.
Таким образом, Стандарт определяет управление как комплекс действий, включающий:
- анализ состояния МКД;
- ведение и актуализацию документации;
- планирование кратко- и долгосрочных работ;
- организацию и контроль исполнения;
- взаимодействие с собственниками помещений, поставщиками ресурсов и органами власти.
Направления управления МКД, которые помогут УО наладить процессы
Пособие систематизирует услуги по управлению домом и делит их на девять ключевых направлений. Такая структура помогает собственникам лучше понимать, за что отвечает УО, а ей – чётко выстраивать процессы и отчитываться по понятным критериям.
- Техническая документация и оборудование. Правила приёма, хранения, восстановления, актуализации сведений.
- Информация о собственниках и жителях. Формирование и обновление реестров, сбор контактов потребителей, защита персональных данных.
- Планирование содержания и ремонта. Составление предложений, оценка состояния, подготовка решений.
- Организация работ и контроль за их выполнением. Подрядчики, акты, контролирующие органы, мониторинг качества, обратная связь.
- Аварийные ситуации. Предотвращение, информирование, устранение, анализ.
- Коммунальные услуги. Контроль поставщиков, урегулирование споров, передача показаний приборов учёта.
- Финансовое планирование. Бюджетирование, распределение затрат, отчётность.
- Общие собрания. Созыв, уведомление, оформление протоколов, передача решений.
- Прочие услуги. Информационное сопровождение, юридические действия, цифровизация.
Внутри каждого блока подробно расписаны конкретные услуги: что именно делает управляющая организация, какие требования могут предъявляться к этим действиям, в какие сроки они должны выполняться и каким должен быть результат.
Чем поможет пособие на практике – польза для собственников и УО
Разработчики методички рассчитывают, что она принесёт пользу как собственникам помещений в МКД, так и управляющим недвижимостью организациям.
Жители смогут:
- Формировать осознанные требования к УО – появится чёткое понимание, какие услуги необходимы и зачем включать их в договор управления.
- Оценивать качество работ – благодаря описанию ожидаемых результатов их выполнения.
- Готовиться к собраниям – составлять повестку дня и аргументировать необходимость тех или иных решений.
- Добиваться прозрачности и отчётности – каждая услуга в документе сопровождается указанием, какой результат должен быть достигнут и за какой срок.
Управляющие организации избавятся от трудностей:
- В объяснении структуры платы – на основе пособия они смогут подробно показать, какие действия входят в управление и из чего складывается их стоимость.
- В конфликтных ситуациях – предоставление жителям детализированных планов и отражение результатов снизит недовольство и повысит лояльность.
- В составлении ДУ – положения стандарта можно взять за базу для типового документа.
- В формировании долгосрочных отношений с собственниками – прозрачная работа и понятные критерии поспособствуют укреплению доверия.
Документ не обязателен к применению, но создан с опорой на ЖК РФ, ГОСТы, федеральные постановления и опыт разработчиков. Ознакомиться с ним можно бесплатно: изучайте рекомендации и внедряйте то, что будет полезно в вашей работе.
