В обсуждении приняли участие представители органов государственной власти, институтов развития, эксперты в сфере социально-экономического и градостроительного развития городов
Институт экономики города продолжает проводить Мониторинг доступности жилья в России, а также в разрезе регионов и крупнейших городских агломераций.
В мае 2025 г. были опубликованы актуальные результаты исследования:
Доступность жилья в городах, городских агломерациях и регионах России
Коэффициент доступности жилья в 17 крупнейших городских агломерациях России в 2018–2024 гг.
Показатели доступности жилья в России в 1998–2024 гг. (региональный разрез)
В рамках дискуссионного клуба обсуждались вопросы:
- Как изменилась доступность жилья в России за 2024 год в условиях жесткой денежно-кредитной политики и завершения программы льготной ипотеки?
- Какие основные факторы способствовали изменению доступности жилья в России в 2024 году?
- Каковы дальнейшие прогнозы и тенденции по изменению уровня доступности жилья в России?
Запись мероприятия доступна на YouTube канале ИЭГ
Презентация дискуссионного клуба "Оценка доступности жилья в городах и городских агломерациях"
Модератором и основным докладчиком выступила вице-президент Института экономики города Т. Д. Полиди. В своем выступлении спикер отметила:
- Снижение значения КДЖ за последние два года связано с замедлением темпов роста средних цен на жилье в среднем по России по сравнению 2022 г. на фоне ускорения роста среднедушевых денежных доходов населения по России в целом
- Увеличению доступности приобретения жилья с помощью ипотеки по России в целом, во многом способствовали значительный рост доходов населения и действовавшие в 2024 г. программы льготной ипотеки.
- Рост доступности ипотеки для граждан, имеющих доступ к льготным программам ипотечного кредитования, сопровождался снижением доступности ипотеки для граждан, не имеющих доступа к таким программам.
- В подавляющем большинстве центров субъектов Российской Федерации фундаментальная доступность жилья по показателю КДЖ снизилась за период 2021–2024 гг. При этом в 2024 году в половине городов был отмечен рост доступности жилья по отношению к 2023 году.
- В 17 крупнейших агломерациях фундаментальная доступность жилья в 2024 году незначительно снизилась по сравнению с 2023 г. При этом в 7 агломерациях рост доходов превысил рост цен на жилье, что способствовало росту доступности жилья.
- Санкт-Петербургская и Казанская агломерации в 2024 г. по значению КДЖ перешли в группы рынков с более высокой доступностью жилья. Существенное превышение роста медианных доходов в сравнении с ростом цен произошло в Московской и Краснодарской агломерациях.
А. А. Туманов, заместитель руководителя Аналитического центра "ДОМ.РФ", подтвердил, что тенденции, обозначенные в выводах представленного исследования, действительно имеют место. С прошлого года стала заметна более сильная сегментация рынка жилья. Есть группы населения, которые приобретают жилье без ипотеки за счет собственных средств, и ускоренный рост доходов для них положительно сказался на доступности жилья. Но есть и другая часть населения, которая для приобретения жилья пользуется ипотекой как на льготных условиях, так и на рыночных. Если в первом случае доступность жилья, по крайней мере, не ухудшается за счет сохранения льготных ипотечных ставок на сопоставимом уровне, то во втором – доступность гораздо ниже. Гражданам, приобретающим жилье на рыночных условиях, остается надеяться на улучшение условий кредитно-денежной политики.
М. В. Ракова, советник губернатора Нижегородской области, отметила, что, по ее наблюдениям, 2024 год был более оптимистичным по сравнению с первой половиной 2025 года. Во-первых, средние цены в Нижнем Новгороде заметно выросли, особенно в центре города, на фоне относительно невысоких медианных доходов населения. Во-вторых, квартиры со стандартной площадью 54 кв. м составляет не более 20% от общего объема рынка Нижнего Новгорода, и большая часть приходится на студии и однокомнатные квартиры. В-третьих, высока доля нераспроданных остатков введенного жилья на уровне 62%. Основные вопросы в текущей ситуации: будут ли застройщики опускать цены при таком избытке предложения и будут ли предприняты меры со стороны государства.
Представленные результаты вызвали активное обсуждение среди участников дискуссионного клуба. Так, прозвучал вопрос про меры, необходимые для повышения доступности арендного жилья, которое может быть более востребованным среди молодых людей до 35 лет по сравнению с ипотекой. Т. Д. Полиди напомнила, что в мире под "доступным жильем" как раз понимается, в первую очередь, наемное жилье. В Российской Федерации рынок институциональной аренды только начинает формироваться. Основными препятствиями здесь являются привлечение финансирования для строительства наемного жилья (доходных домов) и высокая конкуренция со стороны "серого" рынка аренды, который существенно больше. Регионам, которые хотят привлекать рабочую силу, необходимо работать над механизмами финансирования строительных проектов и созданием гибких жилищных инициатив.
Л. Г. Поршнева, главный редактор Агентства Новостей "Строительный Бизнес", задала уточняющий вопрос, учитываются ли при расчете коэффициента доступности жилья разные группы семей. Поскольку есть те, что уже давно решили свой жилищный вопрос, и те, кто нуждается в жилье больше, но в нынешних условиях не могут купить жилье ни в ипотеку, ни в рассрочку. Т. Д. Полиди прокомментировала, что стандартный КДЖ является общим индикатором, который не предусматривает выделение каких-либо групп населения. Тем не менее, в некоторых случаях возможно рассчитать значения КДЖ в зависимости от профессиональной принадлежности, возрастной группы или уровня дохода. Институт экономики города проводил исследования по расчету КДЖ в зависимости от дифференциации доходов населения. Одним из результатов исследования действительно является то, что жилье доступно населению с более высокими доходами, большей части которого оно уже не нужно, и менее доступно (либо не доступно вовсе) населению с низкими доходами, для которого жилищный вопрос не решен.
Отдельным вопросом для обсуждения стало то, для каких категорий граждан строится жилье и необходимо ли оно в таких объемах. Т. Д. Полиди отметила, что важны не только строящиеся объемы жилья, но и его характеристики: тип жилья, его площадь, комнатность, и др. Несмотря на то, что строится много, жилищные условия домохозяйств не улучшаются: либо просторное жилье для них не доступно, либо просторного жилья во вводе настолько мало, что оно становится слишком дорогим для приобретения. При этом средняя площадь жилой единицы в МКД по России в целом сокращается. М. В. Ракова добавила, что сегодня необходим более глубокий взгляд на потребности населения для того, чтобы удовлетворять спрос.
Экспертным мнением во время дискуссии поделилась Н. В. Зубаревич, профессор кафедры экономической и социальной географии МГУ. Она обратила внимание, что дело не столько в доступе к рынку жилья, сколько в наличии инфраструктуры и условиях жизни. В России за пределами крупнейших агломераций они более низкие, поэтому граждане не переезжают туда жить. Также необходимо понимать, что в статистику ввода ИЖС включаются дачные дома, которые могут завышать оценки общий объем ввода данного типа жилья.
По итогам дискуссионного клуба все участники согласились, что необходимо как можно чаще проводить мониторинг показателей доступности жилья и организовывать дискуссии подобного формата. Это позволяет обсуждать новые тенденции на рынке жилья, отвечать на важные вопросы жилищной политики и обмениваться интересными исследованиями в этой области.
