Ипотека для ИЖС ограничена трудностями с проектным финансированием
Кредитование индивидуального жилищного строительства (ИЖС) столкнулось с ограничениями: при использовании механизма эскроу-счетов небольшие подрядчики порой не могут получить необходимое проектное финансирование. По этой причине, по данным "Дом.РФ", более чем за год 30% одобренных гражданам ипотечных кредитов в итоге не были выданы. На этом фоне власти запустили программу поручительств "Дом.РФ", которая должна упростить получение финансирования небольшими застройщиками.
После расширения с 1 марта 2025 года механизма эскроу-счетов на рынок ИЖС в кредитовании этого сегмента выявлены сложности с получением проектного финансирования небольшими подрядчиками.
По данным "Дом.РФ", несмотря на большой объем одобренных заявок по ипотеке на строительство ИЖС, около 30% из них в итоге не было выдано гражданам, поскольку подрядчики не смогли получить проектное финансирование из-за отсутствия кредитной истории и залоговой массы.
Поясним, механизм вводился для повышения прозрачности рынка ИЖС и привлекательности его кредитования. Заказчик переводит средства на эскроу-счета, подрядчик строит дом на кредитные средства (проектное финансирование), а доступ к деньгам гражданина получает после завершения объекта. Использование счетов эскроу в ИЖС носит добровольный характер — обязательно это только при получении льготной ипотеки. ЦБ ранее предлагал сделать использование эскроу-счетов обязательным для всего ипотечного кредитования ИЖС.
Как пояснил “Ъ” директор по развитию жилищной сферы "Дом.РФ" Евгений Квасенков, сейчас менее десяти банков готовы предоставлять кредиты на строительство частных домов, в том числе со счетами эскроу. По его словам, на рынке ИЖС есть категория подрядчиков в "неопределенной позиции" относительно возможности получения кредита на строительство: "С одной стороны, у них нет явных стоп-факторов — бизнес работает, репутация позволяет, с другой — не хватает объема залога для предоставления обеспечения по кредиту".
На сектор ИЖС приходится более половины объема ввода жилья в стране. В 2025 году населением построено около 63,5 млн кв. м (на 2% больше, чем в 2024-м), в первом квартале этого года — 15,3 млн кв. м (минус 38,1%). По данным "Дом.РФ", охват ИЖС механизмом проектного финансирования остается низким — 1–2%, за год с использованием эскроу-счетов построено около 12 тыс. домов, или более 1 млн кв. м. При этом Минстрой рассчитывает нарастить показатель охвата до 23,5% к 2030 году.
Власти пытаются снять имеющиеся ограничения — ранее Минстрой анонсировал ряд мер по поддержке сектора ИЖС.
В частности, с 30 апреля запущено кредитование подрядчиков ИЖС с использованием механизма "зонтичного" поручительства "Дом.РФ": при неисполнении подрядчиком обязательств по кредиту госкорпорация компенсирует половину выданной суммы (не более 20 млн руб.). Ожидается, что это позволит начать работать со счетами эскроу дополнительно 500–700 подрядчикам. Также планируется запустить программу по инфраструктурному обеспечению участков для развития ИЖС.
Как отмечает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева, кредитование ИЖС с эскроу связано с большими рисками, чем при строительстве многоквартирных домов, из-за отсутствия у небольших подрядчиков залогового обеспечения. Главной же проблемой, ограничивающей развитие сектора ИЖС, по ее мнению, остается обеспечение инфраструктурой.
По словам президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, введение эскроу-счетов повысило защиту граждан и доверие банков к ИЖС, но проблемы с кредитованием остаются. Предложенные меры, полагает он, частично снимут финансовые барьеры и снизят стоимость строительства. Для комплексного решения проблем, считает Антон Глушков, необходимо обеспечить готовность инфраструктуры при подготовке участка, снизить административные риски для подрядчиков и упростить механизмы ипотечного кредитования — высокая стоимость кредитов делает строительство домов для большинства граждан дорогим и сложным.
