Современный покупатель дома все меньше готов мириться с логикой "главное — построить"
Сегодня человеку нужен не просто коттедж, а понятная среда жизни: дороги, транспорт, школы, сервисы и уверенность, что стройка не превратится в бесконечную проблему. Именно поэтому рынок ИЖС начинает меняться — из хаотичного строительства он постепенно становится частью большой экономики недвижимости.
Сможет ли инфраструктура догнать растущий спрос на загородную жизнь? Президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева поделилась мнением с изданием "О финансах и не только".
— Как за последние годы изменился рынок индивидуального жилищного строительства?
— Последние десять лет рынок ИЖС рос очень активно, даже без какой-либо специальной государственной поддержки. Темпы ввода индивидуального жилья опережали строительство многоквартирных домов, и уже в 2025 году доля ИЖС достигла 59% от общего ввода жилья в стране. Причем этот формат одинаково востребован как в сельской местности, так и в городах.
— Как сегодня устроен рынок ИЖС?
— Сейчас можно условно выделить три основных сегмента. Первый — это традиционный "самострой", когда люди самостоятельно строят дома для себя. Этот формат пока остается доминирующим.
Второй сегмент — проекты профессиональных застройщиков, которые создают коттеджные поселки и малоэтажные жилые комплексы, в основном в пригородах крупных городов. Но пока этот рынок развивается довольно медленно. И третий сегмент появился после принятия в 2024 году специального закона об ИЖС с использованием эскроу-счетов.
— Что именно меняют эскроу-счета в частном домостроении?
— Главная задача этой модели — защитить деньги граждан. Средства заказчика размещаются на эскроу-счете в банке и становятся доступны подрядчику только после завершения строительства дома. Если подрядчик не выполняет обязательства, деньги возвращаются заказчику. Кроме того, такие средства защищены системой страхования вкладов, до 10 миллионов рублей.
"Пока доля ИЖС с использованием эскроу-счетов остается небольшой, примерно 1–2%. Но Минстрой рассчитывает, что к 2030 году этот показатель вырастет до 23,5%", — Надежда Косарева.
— Почему банки пока осторожно работают с рынком ИЖС?
— Здесь есть несколько серьезных рисков. Во-первых, речь идет об ипотечном кредитовании частного дома. В отличие от квартиры, жилой дом — гораздо менее типовой объект. Его ликвидность сильно зависит от местоположения, инфраструктуры и характеристик самого дома. Поэтому в случае дефолта заемщика банк может столкнуться с тем, что реальная стоимость продажи дома окажется значительно ниже залоговой.
— А какие сложности возникают у подрядчиков?
— У подрядчиков ИЖС, особенно небольших компаний, часто отсутствует достаточное обеспечение для получения кредита. Именно поэтому с этого года начала работать программа поручительств ДОМ.РФ, которая должна помочь подрядчикам получать банковское финансирование.
— Какая модель развития ИЖС кажется вам наиболее перспективной?
— На мой взгляд, особенно в крупных городах и агломерациях наиболее перспективно развитие проектов с участием профессиональных застройщиков. Когда девелопер создает полноценный малоэтажный жилой комплекс, а граждане либо участвуют в строительстве через договоры долевого участия, либо покупают уже готовые дома с использованием ипотеки. Думаю, при условии развития инфраструктуры эта модель к 2030 году может стать даже более массовой, чем ИЖС с использованием эскроу-счетов.
— Что сегодня сильнее всего ограничивает развитие индивидуального жилья?
— Главная проблема — это инфраструктура. Современный индивидуальный дом не может существовать "в чистом поле". Людям нужны дороги, транспортная доступность, школы, поликлиники, спортивные и досуговые объекты. Если этого нет, то преимущества собственного дома начинают теряться.
— Кто должен отвечать за создание такой инфраструктуры?
— В отдельных случаях часть нагрузки могут брать на себя профессиональные застройщики, особенно в дорогих пригородных проектах. Но в большинстве ситуаций развитие инфраструктуры невозможно без государственной и бюджетной поддержки.
— Как бы вы сформулировали главный вызов для рынка ИЖС сегодня?
— Сегодня уже недостаточно просто построить дом. Люди выбирают не только квадратные метры, но и качество среды, комфорт жизни и предсказуемость будущего. И, возможно, именно способность создать полноценную инфраструктуру вокруг индивидуального жилья станет главным фактором развития рынка в ближайшие годы.
