В закрытом формате застройщики обсудили с представителями власти, банков и экспертного сообщества вопросы, которые напрямую влияют на девелоперский бизнес: состояние рынка и стоимость денег, стратегию на 2027 год, комплексное развитие территорий, инфраструктурные обязательства, регулирование и новые операционные риски
V Саммит застройщиков России объединил 134 девелопера.
88 % участников составили первые лица и высший ТОП-менеджмент компаний: 48 % — генеральные директора и учредители, еще 40 % — директора и высший ТОП-менеджмент.
Среди участников — представители DOGMA (Краснодар), ГК ТОЧНО (Краснодар), Брусники (Екатеринбург), ДСК (Воронеж), ГК ЮгСтройИнвест (Ставрополь), MR Group (Москва), ГК ЭНКО (Тюмень), ГК А101 (Москва), ГК Единство (Рязань), Железно (Киров) и других ведущих девелоперов страны.
Все, что обсуждалось на Саммите, остается на Саммите. Но ЕРЗ раскрывает ключевые цифры и выводы деловой программы.
КРТ: больше данных до торгов и понятнее обязательства сторон
Одной из ключевых дискуссий Саммита стало комплексное развитие территорий (КРТ).
В ней приняли участие директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич; председатель правления ЭНКО.Корпорация Елена Низамова; генеральный директор Группы Голос (Челябинская область) Сергей Пахомов; исполнительный директор департамента развития корпоративного бизнеса Сбербанка Денис Ковриженко; президент Фонда "Институт экономики города" (ИЭГ) Надежда Косарева.
Мария Синичич отметила, что одной из проблем остается качество исходной документации по проектам КРТ. В материалах к торгам и договорах не всегда достаточно информации об инженерной и социальной инфраструктуре, а часть обязательств окончательно определяется уже на следующих стадиях реализации проекта.
Минстрой работает над изменением правил проведения торгов, возможностью отражать в договорах предварительные технические условия подключения к сетям, продлением договоров КРТ и подготовкой методических рекомендаций для регионов, сообщила Синичич.
Елена Низамова обозначила проблему со стороны инвестора: до входа в проект девелопер не всегда располагает данными, которые позволяют точно оценить будущие расходы на расселение. По ее мнению, аукционная документация должна содержать максимально полную информацию об объеме расселяемого жилья и характеристиках объектов — с соблюдением требований к персональным данным. Это позволит учитывать сложные случаи в финансовой модели еще до торгов.
Еще один вопрос — баланс обязательств между застройщиком и публичной стороной. Низамова отметила, что одним из решений может стать банковская экспертиза мастер-плана и финансовой модели проекта до проведения торгов. Такой подход позволяет заранее проверить, выдерживает ли экономика проекта расходы на расселение, социальную и инженерную инфраструктуру.
Сергей Пахомов на примере проектов Группы Голос выделил наиболее чувствительные параметры КРТ: сроки и стоимость выкупа недвижимости, а также реальную стоимость исполнения обязательств. Ошибка в исходных данных напрямую меняет финансовую модель.
При этом именно наиболее сложные жилые проекты в КРТ, по оценке топ-менеджера девелоперской компании, способны весьма существенно изменить городскую среду и качество жизни.
Денис Ковриженко предложил рассматривать КРТ не только как градостроительный, но и как инвестиционный инструмент. Помимо власти и застройщика, в проекте участвуют банки, ресурсоснабжающие организации и другие стороны.
Даже проект, соответствующий требованиям органов власти, может оказаться неприемлемым для банковского финансирования. Поэтому банковскую оценку финансовой модели целесообразно проводить уже на старте проекта, резюмировал представитель Сбера.
Отдельная часть дискуссии была посвящена обеспечению жилищного строительства социальной инфраструктурой.
Надежда Косарева представила предложения по переходу от разрозненных региональных практик к единым правилам участия застройщиков. Законопроект предусматривает закрепление в Градостроительном кодексе РФ единых основ, заключение инфраструктурного соглашения между застройщиком и уполномоченным органом и уплату инфраструктурного платежа.
Согласно представленному подходу, механизм должен сделать предсказуемыми не только обязанности девелопера, но и обязательства публичной стороны. В частности, предполагается фиксировать срок обеспечения нового жилья социальной инфраструктурой — не позднее чем через шесть месяцев после ввода МКД.
Для застройщика это должно означать более прозрачные правила расчета обязательств и снижение риска отказа в разрешении на строительство из-за отсутствия инфраструктуры.
Статья целиком на сайте "Единый ресурс застройщиков" от 16 сентября
