Реставрация исторического здания может стоить десятки миллионов, а заработать на нем удается только спустя годы
В Тамбовской области выставили на продажу собственный "Хогвартс" – с начальной ценой в 1 руб., писал "Ведомости. Город". Так называют бывший Чакинский аграрный техникум: трехэтажное здание 1914 г. постройки в стиле английского романтизма. При этом для участия в конкурсе понадобится задаток в 13,9 млн руб., а шаг конкурса составляет 3,5 млн руб. "Ведомости. Город" разобрался, сколько на самом деле стоит недвижимость за рубль и кому удается на ней заработать.
Рубль – только начало
Тамбовское училище строили к 300-летию Дома Романовых, а в 2013 г. техникум закрыли из-за малочисленности студентов и аварийного состояния части помещений. Теперь покупателю предлагают около 5600 кв. м с участком в 2,3 га. До конца 2027 г. нужно подготовить документацию и получить заключение госэкспертизы, до конца 2030 г. – завершить работы. Итоги конкурса намечены на 5 ноября, уточняла газета.
За похожими объявлениями скрываются разные сделки, говорят эксперты. В одном случае памятник продают с обязательствами по восстановлению. В другом – передают в долгосрочную аренду, обещая снизить плату после реставрации. Арендатор вкладывается в здание, которое продолжает принадлежать государству или муниципалитету.
Миллионы под штукатуркой
Основные расходы начинаются задолго до выхода строителей на площадку, говорит "Ведомости. Городу" первый заместитель генерального директора Фонда "Институт экономики города" Виктор Агеев. Нужно обследовать фундамент, конструкции и сети, разработать и согласовать проект. По его оценке, эти работы зачастую дороже, чем на обычных зданиях.
Смета может вырасти в полтора-два раза, если после начала работ обнаружатся сгнившие перекрытия, разрушенный фундамент или аварийные участки стен, добавляет он. "Пожалуй, главная ошибка инвестора, входящего в эту программу, – недооценка объема работ и переоценка собственных ресурсов", – говорит Агеев.
После расселения дом может несколько лет простоять с отключенными сетями, рассказывает "Ведомости. Городу" член Национального совета Российской гильдии риэлторов Дарья Каплун. Подключение придется проходить заново, а кровля за время ожидания покупателя успевает разрушиться. В историческом центре ситуацию осложняют изношенные городские коммуникации и нехватка мощностей, добавляет Агеев.
В своем доме по чужим правилам
В здании могут охраняться фасады, лестницы, оконные проемы, планировка и отделка. Все они перечислены в описании предмета охраны. Именно этот перечень определяет возможности будущего бизнеса, говорит Каплун. Большая площадь сама по себе не гарантирует, что внутри получится разместить нужное число гостиничных номеров или удобный ресторанный зал.
Рассчитывать, что после сделки удастся убрать неудобные ограничения, рискованно. Некоторые владельцы строят экономику проекта на пересмотре предмета охраны, говорит "Ведомости. Городу" эксперт государственной историко-культурной экспертизы, старший преподаватель Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Елена Магомедова. Но именно подлинные детали определяют ценность здания, а попытка избавиться от них вызывает возражения экспертов и новые согласования, добавляет она.
Привлекательная историчность
В Нижегородской области через аукционы "Дом.РФ" в 2022 г. продали два объекта культурного наследия, а в 2023 г. – уже 13, приводит данные Каплун. По ее наблюдениям, прежде памятники чаще покупали из желания спасти конкретный дом, а теперь к энтузиастам добавились предприниматели с расчетом на возврат вложений. Исторический особняк в центре может оказаться привлекательным с учетом стоимости земли и нового строительства, объясняет она.
Дожить до окупаемости
По оценке Агентства стратегических инициатив из доклада за декабрь 2025 г., инвестиционным потенциалом обладают только 15% объектов культурного наследия, говорит Магомедова. На перспективы влияют состояние здания, экономика региона, поддержка властей и скорость согласований.
После реставрации остаются расходы на содержание, которые меры поддержки не всегда учитывают, говорит Магомедова. Несколько лет без дохода нужно заложить в расчеты до сделки, добавляет Каплун.
Неудача может обернуться потерей и вложений, и права пользоваться домом. Если арендатор не выполняет обязательства, договор могут расторгнуть через суд, а затраты на уже проведенные работы могут остаться без компенсации, говорит Агеев. Покупка в собственность также не освобождает от обязанности сохранять памятник: за нарушения возможны штрафы, а в крайних случаях – судебная процедура изъятия, напоминает Каплун.
