Статистика доступности ипотечного жилья для населения демонстрирует удивительно позитивную картину: по итогам первого квартала 2016 года почти 34% российских семей могли позволить себе купить новую квартиру в кредит. Показатель этот, согласно исследованию Института экономики города, год от года только улучшается. Если в 2014 году приобретение жилья с ипотекой было доступно 29,6% семей, то в 2015 году – уже 30,8% семей. По соотношению стоимости квартиры и дохода среднестатистической российской семьи доступность жилья также растет. Два года назад семья из трех человек, если не пить и не есть, могла накопить на новенькую жилплощадь за 3,8 года, в 2015 году – уже за 3,5 года. Особенно необычно, что такие цифры сложились на фоне роста безработицы, урезания зарплат, сокращения рынка новостроек и уменьшения объемов выданных ипотечных кредитов по итогам прошлого года.
По словам исполнительного директора Института экономики города Татьяны Полиди, завышенные показатели в статистике появляются из-за серьезного разрыва доходов между богатыми и бедными. Финансовая «подушка» примерно 30% россиян увеличивается даже в кризис. При этом рост цен на жилье в России сейчас притормозился, а в некоторых регионах стоимость квадратного метра даже пошла вниз. По информации застройщиков, за последние 12 месяцев в среднем по стране он сбросил около 4%, при этом падение цен в Москве и Санкт-Петербурге составляет около 10%. Наличие двух этих факторов и создает иллюзию благополучия на рынке жилья. Хотя для большинства россиян мечта о собственной «однушке» или «двушке», даже в ипотеку, становится все более недосягаемой.
Меж тем, чиновники стараются «замечать» только положительные тенденции в сегменте ипотечного кредитования. Председатель правительства Дмитрий Медведев сообщил, что с начала 2016 года количество выданных в России ипотечных кредитов выросло на 40%. Помогает продавать жилье застройщикам главным образом льготная ипотека, когда ставка по кредитам не превышает 12% годовых, а разницу между рыночной ставкой и льготной банкам возмещает государство. В свою очередь Татьяна Полиди напоминает, что за ростом стоит падение объемов рынка ипотечного кредитования по итогам 2015 года на 35%. Фактически сейчас мы просто наверстываем упущенное. По данным независимых аналитиков, несмотря на рост, объем кредитования по-прежнему ниже, чем он был в 2014 году. Сейчас в количественном отношении ипотеку берут на 16% реже. В денежном выражении отставание составляет 14%.
«Важно, что меняется структура сделок с использованием ипотеки. Все чаще граждане покупают квартиру на этапе строительства, то есть с помощью договора долевого участия. А это сам по себе рискованный сегмент. Плюс, растет задолженность по ипотечным кредитам. За первый квартал текущего года общая задолженность по ипотеке с просрочкой платежей более 90 дней прибавила сразу 46%. Это тоже очень серьезное ускорение. К чему все это может привести, в 2008 году показал ипотечный кризис в США, который быстро превратился в мировой финансовый кризис», - продолжает собеседница «МК».
Однако наша страна, по всей видимости, плохо усвоила уроки заокеанских коллег. Одной из причин взрыва американского «пузыря» было падение цен на недвижимость. Для заемщиков, бравших ипотечные кредиты при более высокой стоимости жилья, это стало поводом не платить по счетам. В теории, если в России квартиры будут дешеветь, а количество заемщиков, которые живут от зарплаты до зарплаты и просто не имеют возможности выплачивать ипотеку будет увеличиваться, нас ждет похожая на США история. Создается угроза для роста просроченной задолженности, которая потом может обернуться проблемами у банковского сектора, особенно если общая масса долга будет слишком велика.
Отказ от продления льготной программы по субсидированию ипотеки в 2017 году, по мнению Полиди, должен несколько выровнять ситуацию. Да, спрос на жилье упадет, но и перестанут расти плохие долги и другие риски в ипотечном кредитовании. Ранее министр строительства Михаил Мень сообщил, что до конца года будет разработана новая программа господдержки рынка жилья. Новый механизм, возможно, будет касаться возведения социальной и инженерной инфраструктуры.
