Отвечают ли меры по снижению ипотечной ставки вызовам сегодняшнего дня?
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) с 1 августа снизило ставки по ипотеке почти на один процент. Снижение коснулось практически всех ипотечных продуктов агентства. Эта информация прозвучала из уст гендиректора АИЖК Александра Плутника на заседании Президиума Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам.
Снижают все
Напомним, что это уже не первое снижение процентной ставки за последнее время. В июне Президент РФ Владимир Путин по итогам майского заседания Госсовета дал Правительству ряд поручений, в числе которых была выработка мер, направленных на дальнейшее снижение ставки по ипотечным кредитам.
Первым на эти поручения отреагировал Центробанк, снизивший ключевую ставку на 0,5 п.п. Затем свои ипотечные ставки понизил Сбербанк и ряд других ключевых игроков ипотечного рынка.
Как сообщает пресс-служба АИЖК, теперь ипотечные продукты агентства становятся одними из самых привлекательных. Например, ставки по ипотеке с господдержкой имеют чуть ли не самые низкие значения на российском рынке. В зависимости от размера первоначального взноса ставка составляет 11—11,5%.
По данным агентства, с мая по август ставки по ипотечным продуктам снизили 9 из 15 крупнейших банков. Это позволяет надеяться на то, что к октябрю средневзвешенная ставка на рынке упадет ниже 13%.
Новые ставки по продуктам АИЖК
|
Первоначальный взнос |
Приобретение готового жилья Приобретение квартиры на этапе строительства Перекредитование |
Целевой кредит под залог имеющейся квартиры |
Ипотека с господдержкой |
Военная ипотека |
|
50% и более |
12,5% |
12,5% |
11% |
11,5%
|
|
30—50% |
12,75% |
12,75% |
11,25% |
11,5%
|
|
20—30% |
13% |
- |
11,5% |
11,5%
|
Источник: АИЖК
Чиновники довольны: поручение выполнено
Судя по всему, такое положение дел Правительство РФ вполне устраивает. Премьер-министр Дмитрий Медведев на том же заседании по стратегическому развитию косвенно похвалил АИЖК, заявив, что в этом году ипотечный рынок вырос на 40%, а с 2005 года — в целых 20 раз.
Председатель Правительства напомнил, что с 1 марта 2015 года в стране действует программа государственной поддержки ипотеки, которая позволяет выдавать кредиты с процентной ставкой до 12% годовых. В результате этих действий каждый третий ипотечный кредит был взят с государственным софинансированием.
А планов на будущее — громадье. По словам министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, планируется, что в 2018 году ипотечное кредитование вырастет до 1,9 трлн руб., а к 2020-му — до 2,5 трлн руб.
Какой смысл в господдержке
Действительно, отчет о проделанной работе выглядит прекрасно. Чиновники принимают меры, ипотека растет. Но никто не задумывается, почему все-таки процентные ставки снижаются лишь на 1 п.п.?
Ведь если в мае прошлого года темпы инфляции составляли 15,78%, а средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам 13,29%, то разрыв между этими показателями составлял всего 3 п.п. «в пользу» ипотеки. В этих условиях ипотека с господдержкой в 12% действительно выглядит обоснованным софинансированием, позволяющим людям брать ипотечный кредит под процент ниже уровня инфляции.
Однако в этом году ситуация поменялась кардинально. В мае темпы инфляции снизились до 7,5%, к концу года ожидается, что они опустятся до 5,5%. При этом средневзвешенная ипотечная ставка лишь приблизилась к 13%, и разрыв составляет теперь около 6 п.п. уже «в пользу» инфляции.
В идеале же ставка по ипотеке с господдержкой в такой ситуации должна составлять 7—8%, а никак не 11%. Ведь государственное софинансирование подразумевает компенсацию издержек банков, которые они несут именно из-за инфляции. Иначе какой смысл в такой поддержке?
Однако никаких движений в сторону приближения размера ставки к темпам инфляции пока не просматривается. Да и коммерческие кредиты организациям и компаниям сегодня банки по-прежнему выдают под 25% годовых. Вот вам и вся борьба с инфляцией…
Призрачная угроза
Получается, нас обманывают? И в этой связи опасение, которое недавно в интервью нашему изданию озвучил известный экономист Михаил Делягин, спрогнозировавший, что самое главное инфляционное ожидание у наученных горьким опытом россиян — девальвация рубля — случится сразу же после сентябрьских выборов в Госдуму, вовсе не выглядит фантастикой.
Видимо, финансисты знают что-то такое, чего не знаем мы. Если бы государство было уверено, что темпы инфляции сохранятся в обозримом будущем на низком уровне, Центробанк снизил бы ключевую ставку на более серьезную величину, а за ним потянулись бы и другие банки. В результате мы с вами получили бы гораздо более привлекательный продукт, и рост ипотечного рынка измерялся бы не десятками процентов, а порядками.
А пока нам остается только следить за тем, как будет развиваться эта ситуация. Ждать остается недолго. И к концу года будет понятно, кто в этой истории останется в шоколаде, а кто — с носом. И почему-то нам кажется, что с носом, как у нас водится, останутся не банки и госкорпорации, а рядовые граждане, мечтающие улучшить свои жилищные условия.
Экспертное мнение
Да, ставка снизилась, а объем выдачи ипотеки увеличился, это факт. Но давайте разберемся, за счет чего произошло это увеличение.
Если изучить структуру ипотечных кредитов, выданных в первом квартале нынешнего года, то видно, что в общем объеме выросла доля кредитов, выданных не под залог объектов недвижимости, а под залог прав требований по ДДУ — договорам участия в долевом строительстве. А ведь такой кредит намного более рискованный, поскольку ни банк, ни заемщик не знают на все 100%, достроят дом или нет.
Вторая тенденция: заметный рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам. В первом квартале нынешнего года в общем кредитном портфеле сильно выросла доля кредитов с «просрочкой» 90+ (то есть 90 и более дней). Причем рост такой плохой задолженности более чем заметен: на целых 46% в абсолютном выражении.
О чем это говорит? О том, что государство пытается искусственно разогнать рынок ипотеки. Например, та же программа госсубсидирования, продленная до конца 2016 года, с моей точки зрения, негативно влияет на качество портфеля ипотечных кредитов. Ведь, субсидируя заемщиков, мы выдаем кредиты менее платежеспособным гражданам, которые не взяли бы кредит без этой субсидии.
Между тем это госсубсидирование распространяется именно на первичный рынок, в том числе на долевое участие. То есть государство хочет и стройку поддержать, и ипотеку простимулировать. Но давая госсубсидии на строящееся, а не на готовое жилье, мы повышаем риски во всей системе. Поскольку тем самым мы снижаем требования кредитования — и к заемщику, и к залогу.
Получается, если раньше мы кредитовали приобретение готового жилья гражданами с относительно высокими доходами, то сегодня часто кредитуется непонятно какое жилье, строящееся на этапе котлована или там второго этажа, а сами кредиты выдаются людям, которые никогда не взяли бы их без господдержки.
Вспомните ситуацию на ипотечном рынке США, обернувшуюся коллапсом в 2008 году. Тогда банки расслабились, сочтя, что система хеджирования рисков сможет купировать негативные тренды, поскольку эти риски всегда кто-то перекупит и «съест». И они стали выдавать кредиты всем кому ни попадя.
По Америке в то время ходило много комиксов на эту тему. Один мне особенно запомнился. На нем был изображен бродяга, ночующий на тротуаре. Его спрашивают: «У Вас есть какая-то работа»? Он отвечает: «Нет». «У Вас есть какие-то иные источники доходов?» Он опять говорит: «Нет». «У Вас есть дом?» «Нет». И тогда ему заявляют: «Мы предлагаем Вам ипотечный кредит».
К чему привела политика «автоматической выдачи», мы все хорошо знаем. Разумеется, ситуация в России далека от ситуации в США, но нам необходимо всегда иметь в виду данный печальный опыт массового дефолта американских ипотечных заемщиков и не повышать эти риски с помощью чрезмерного стимулирования ипотеки.
К сожалению, сегодня в России мы наблюдаем меры, направленные, скорее, на получение сиюминутного эффекта, а риски таких мер, на мой взгляд, несколько недооцениваются.
Полностью интервью с экспертом Татьяной Полиди читайте в ближайших номерах
