Кирилл Холопик: Застройщиков уже один раз обманули, и больше быть обманутыми они не хотят
25 ноября в Москве прошло расширенное заседание Совета Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) с участием членов Комиссии РСПП по жилищной политике. Рассматривались вопросы совершенствования законодательства в сфере долевого строительства, в том числе проект Федерального закона о внесении изменений в 214-ФЗ. О его основных итогах и консолидированной позиции сообщества российских девелоперов по реформированию долевого строительства и страхования ответственности застройщиков в эксклюзивном интервью нашему журналу рассказал член межведомственной Рабочей группы по подготовке предложений по изменению законодательства в сфере долевого строительства, руководитель аппарата НОЗА, директор Института развития строительной отрасли Кирилл ХОЛОПИК.
— Кирилл Вадимович, что решил Совет НОЗА?
— Первое. Рассмотрев представленный законопроект, мы видим в нем множество важных и полезных инициатив, которые в целом профессиональное сообщество поддерживает. Это распространение требований законодательства о долевом строительстве на жилые дома блокированной застройки (тип малоэтажной жилой застройки, при котором расположенные в ряд однотипные жилые дома блокируются друг с другом боковыми стенами — Ред.); установление требований к размеру собственного капитала; повышение уровня открытости и прозрачности действий застройщиков; актуализация направлений целевого использования средств и внедрение электронного взаимодействия.
Это те идеи и предложения, которые мы однозначно поддерживаем. Но даже по этим вопросам застройщики высказывают опасения относительно точности формулировок и сроков внедрения. То есть все эти вопросы еще требуют тщательной экспертной оценки.
— Например?
— Например, формулировки, связанные с требованиями к размеру собственного капитала. Судя по выступлениям некоторых членов профессионального сообщества, можно констатировать, что в разных компаниях их понимают по-разному. А надо сделать так, чтобы эти требования трактовались однозначно и были для добросовестных застройщиков абсолютно выполнимыми.
Особо застройщики поддерживают актуализацию направлений целевого использования средств. И они предлагают ввести в силу соответствующие нормы закона непосредственно с даты его принятия, а не отложенным действием, как предлагается законопроектом. То есть закон принимается, и эта норма вступает в силу сразу, то есть через 10 дней после его опубликования.
— По новому законопроекту, привлекать средства граждан для долевого строительства имеет право только застройщик, имеющий собственный капитал не менее 5% от стоимости строящегося жилья, либо необходимо, чтобы собственный капитал группы компаний составил 1 млрд руб. От застройщиков я слышал мнения о том, что цифра в 5% завышена и ее нужно снизить минимум до 2% или вообще исключить эту норму. А борьбу с недобросовестными застройщиками предлагается вести через повышение контроля, ответственности и информационной открытости. Ваше мнение?
— Ни у одного застройщика не вызывает опасений цифра в 5%. И к моменту привлечения средств дольщиков они вкладывают гораздо больше 5%. Вопрос — в механизме расчета и учета.
— А что вызывает у застройщиков самые большие опасения и озабоченность?
— Прежде всего, это новые механизмы финансирования жилищного строительства с использованием так называемых счетов эскроу (специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств — Ред.).
Хочу подчеркнуть: законопроект декларирует, что данный механизм является лишь альтернативой страхованию и банковскому поручительству. Но застройщики теперь не доверяют альтернативам. Их уже обманули. Соответственно, будучи один раз обманутыми, они больше не верят законодательным декларациям.
— В чем же их обманули?
— Действующий закон тоже декларирует альтернативу: застройщик имеет право выбора между банковским поручительством, страхованием в страховой компании или членством в общероссийском ОВС (Общество взаимного страхования застройщиков — Ред.).
Но выяснилось, что это, мягко говоря, неправда: банковское поручительство на рынке отсутствует — его там просто нет! Страхование есть, но очень сильно лимитировано. И даже директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин на нашем заседании подтвердил, что сегодня работает считанное количество компаний.
— 5 из 19, соответствующих новым требованиям Центробанка…
— Совершенно верно. Из официального заявления Минстроя РФ следует, что из 19 компаний на рынке работают только 5. То есть власть уже подтверждает то, что раньше на экспертном уровне утверждали застройщики, а им в ответ называли цифру 19. Сегодня уже все согласны с цифрой 5.
И даже эти пять страховых компаний очень сильно лимитированы. ЦБ установил для них строгие ограничения относительно того, какой размер ответственности они могут на себя принимать по одному застройщику. Крупными застройщиками эти лимиты очень быстро выбираются, и в декабре все они будут выбраны, что называется, подчистую.
Понимаете, здесь налицо еще один обман: то есть вроде есть страхование, но оно сейчас закончится. И получается, что для крупных застройщиков остается только Общество взаимного страхования. Но, как отмечается в резолюции по итогам заседания Совета НОЗА, не всем застройщикам подходит ОВС, поскольку там субсидиарная ответственность.
Что это значит? То, что удачливые бизнесмены из числа застройщиков, накопивших за годы своей деятельности значительный объем имущества, не хотят рисковать этим имуществом в случае, если нерадивым оказывается их коллега и конкурент, то есть другой застройщик.
— То есть идти по пути СРО, в отношении которых вводится субсидиарная ответственность, члены ОВС не хотят…
— Кто-то согласен, а кто-то не хочет или даже не может. И получается, что законопроект говорит застройщикам: у вас такой огромный выбор вариантов, решайте, какой использовать! А фактически никакого реального выбора-то и нет! При этом застройщики опасаются, что скоро закончится страхование, потом может прекратить существование ОВС, и тогда счета эскроу останутся единственным механизмом.
— А чем вам не нравится этот механизм?
— По оценкам застройщиков, внедрение счетов эскроу увеличивает себестоимость на 10—15%. В сегодняшних условиях увеличение себестоимости на такую величину сделает большинство проектов просто нерентабельными, и они не будут реализованы, вот и все.
— Что вы предлагаете?
— Национальное объединение застройщиков жилья считает: все усилия сегодня нужно направить на то, чтобы реально заработал механизм страхования. А для этого нужно, чтобы заработала система перестрахования.
— Как в этой связи Вы оцениваете сообщения о создании государственной перестраховочной компании?
— Эта структура будет страховать риски самих страховых компаний, что, естественно, расширит их возможности. То есть те лимиты, которые сегодня установлены ЦБ, фактически будут сняты на объемы перестрахования. Понимаете, не может страховая компания взять на себя абсолютно все риски. А вот если она передает их перестраховочной компании, то здесь снимаются все ограничения со стороны ЦБ.
Было объявлено, что такая компания создается. Застройщики просят ЦБ представить видение регулятора по развитию системы страхования в жилищном строительстве. Потому что это не функция Минстроя РФ, Госдумы и других госорганов — страхование и перестрахование относятся к сфере полномочий Центрального Банка. Поэтому застройщики и приняли решение обратиться к регулятору с просьбой объяснить им свое видение развития этой системы.
И вот тогда будет понятно, станет ли система счетов эскроу альтернативой или единственно возможным вариантом. Потому что если регулятор скажет, что перестрахование — не более чем слухи, тогда счета эскроу автоматически станут единственно возможным вариантом. Так что застройщики с нетерпением ждут от ЦБ разъяснения ситуации с этим вопросом.
Чего мы добиваемся? Мы хотим сделать механизм страхования реально работающим. То же самое относится и к механизму банковского поручительства. К слову, здесь нужно, прежде всего, развязать терминологический узел, внеся соответствующие изменения в закон. Дело в том, что такого института, как поручительство банка, уже не существует — сегодня эту функцию выполняет банковская гарантия.
И тут у нас тоже есть вопрос к регулятору: почему институт банковской гарантии не работает, а финансовые институты ее не выдают? Почему банки, которые сегодня кредитуют застройщиков (то есть они уже реально берут на себя их риски), по этому законопроекту не могут дать такую гарантию? Причем дать кому? Фактически самому себе, поскольку в случае проблем с достройкой объекта проиграет-то именно банк: ему ведь кредит не вернут.
То есть банк фактически должен выдать гарантию самому себе. Но в реальности ни один банк сегодня этого не делает.
— Интересно, почему?
— Вот и мы об этом спрашиваем регулятора. Надо с этим вопросом разобраться. Выяснить, что там сегодня не так, какая существует стратегия. Чтобы и эта альтернатива не осталась только на бумаге.
— Хорошо. Тогда скажите, каков алгоритм дальнейшего рассмотрения всех этих вопросов, волнующих строительное сообщество?
— Совет НОЗА и собрание членов ОВС приняли решение созвать в декабре Всероссийский съезд застройщиков. Мы надеемся, что и другие некоммерческие объединения, в которые входят застройщики, нас поддержат. На этот форум будут приглашены все застройщики жилья, а также регуляторы строительной отрасли в лице Минстроя РФ, банковской и страховой сферы в лице Центрального Банка. Именно от решений регуляторов во многом много зависит, будет ли закон эффективно работающим.
— Значит, Вы ждете, что обнародованный законопроект должен быть существенно откорректирован?
— Вопрос даже не в законопроекте, а в его реализации. Застройщики возмущены тем, какпринимался предыдущий закон с поправками в 214-ФЗ, касающийся ужесточения правил страхования гражданской ответственности застройщиков.
Закон вступил в силу с 1 октября, а между тем государство не создало условия для работы институтов страхования, перестрахования и банковской гарантии. Эти нормы оказались просто продекларированы.
А нужно было обеспечить три равных альтернативы, чтобы застройщик сам выбирал, какая подходит ему. Допустим, в ОВС тариф ниже. А в страховой компании он выше, но нет субсидиарной ответственности. Банковскую гарантию получить проще (если ты берешь кредит), но это обойдется еще дороже. И вот тогда у застройщика будет реальный выбор и он сможет решить, какой вариант ему больше подходит — более дорогой или подешевле, с ответственностью или без.
А сейчас выбор очень сильно ограничен. И ни одна страховая компания не может гарантировать застройщику то, что она будет в течение длительного времени надежно работать с ним по утвержденному тарифу. Ведь она ограничена лимитами.
— Как думаете, к вам прислушаются? И чем это грозит рынку, если голоса застройщиков власти опять не услышат?
— По мнению самих застройщиков, если не будут продуманы механизмы реализации закона, то государство просто само вытолкнет их в серые схемы. Вспомним, сколько лет и усилий было потрачено на то, чтобы все застройщики вышли из серых схем «на свет божий», стали абсолютно легальными участниками рынка, работали, не нарушая никаких законов.
А сегодня вдруг выясняется, что в выигрыше опять оказываются застройщики, которые не пошли по пути строгого и полного соблюдения закона, а используют различные серые схемы. Например, на каждый дом создают ЖСК, строят вместо жилья апартаменты и т.д.
Сообщество считает, что это неправильно: государство не должно толкать добропорядочных, законопослушных предпринимателей в серые схемы. Поэтому мы просим обеспечить работоспособность механизмов, продекларированных в законе.
Понимаете, сами застройщики здесь ничего не могут сделать. Это может сделать только государство.
А мы, в НОЗА, со своей стороны приняли решение организовать в электронной форме широкое обсуждение нового закона — каждого его пункта, каждой статьи с тем, чтобы найти оптимальные формулировки. Эта работа начнется уже с понедельника 30 ноября, и мы приглашаем ваше издание тоже в ней поучаствовать. На сайте НОЗА появится ссылка на соответствующий портал, на котором все это будет вестись.
И второе, что обсуждалось на Совете НОЗА, это необходимость поддержки отрасли. Российские застройщики отмечают падение платежеспособного спроса населения. Нужна дальнейшая поддержка ипотечного кредитования, причем в еще больших масштабах, чем сейчас.
— А чем грозит государству уменьшение объемов жилищного строительства, думается, никому объяснять не надо…
— Это, прежде всего, сокращение поступления налогов, безработица в строительной отрасли и пр. По нашим расчетам, выделив средства на поддержку ипотеки, государство выигрывает за счет пополнения бюджета как минимум в двукратном объеме за счет собранных налогов.
Как образно выразился президент НОЗА Леонид Казинец, строительство можно сравнить с велосипедом: замедление темпов скорости приводит к его падению. От этого не выиграет никто.
Экспертное мнение
Поправки в 214-ФЗ затрагивают, главным образом, два момента.
Во-первых, предполагается изменение требований к прозрачности действий застройщиков (поправки, предположительно, вступают в силу с 1 марта 2016 года).
Во-вторых, предусматривается ввести дополнительный (к страхованию и банковской гарантии) способ обеспечения обязательств — привлечение средств граждан через банковские специальные счета эскроу (поправки, предположительно, вступают в силу с 1 января 2017 года).
Согласно предлагаемым нововведениям, деньги дольщиков будут контролироваться банком, а застройщики получат проектное финансирование — чем больше дольщиков, тем дешевле обойдется кредит, ведь деньги граждан в таком случае станут гарантией спроса.
Я считаю, что это хороший способ расширения бизнеса застройщиков. На сегодняшний день рост депозитов населения в банках, несмотря на кризис, демонстрирует доверие населения к банковской системе, а значит, направление средств в строительство через банки может быть весьма привлекательным для населения, и это может активизировать спрос.
Идея состоит в том, чтобы максимально обезопасить граждан от потери средств в случае проблем у застройщика. Предлагаемый подход, предусмотренный поправками в закон об участии в долевом строительстве, дает возможность банку передать недострой другому застройщику.
Практика показывает, что для будущих собственников вложение средств в строительство выгодно. И дольщики заинтересованы, прежде всего, не в возврате денежных средств, а в получении новой квартиры.
