Запрет на виндикацию плюс компенсация // В Общественной палате обсуждают защиту добросовестных приобретателей жилья
Нужно ли компенсировать потерю жилья добросовестным приобретателям? Этот вопрос, пожалуй, стал центральным на сегодняшнем обсуждении в Общественной палате. Полпред президента в Конституционном суде (КС) Михаил Кротов сомневался в том, что в условиях рынка компенсация целесообразна. Его оппоненты указывали, что государство, создавшее реестр прав на недвижимость, должно гарантировать его достоверность. Вспоминали и поручение президента защитить добросовестных приобретателей. Впрочем, похоже, его в правительстве решили реализовать не через компенсацию. Возможно, органам власти будет запрещено изымать у добросовестных приобретателей единственное жилье, а в остальных случаях истец должен будет выплатить компенсацию.
Поводом для дискуссии стал законопроект об изменении порядка выплаты добросовестному приобретателю компенсации за утрату жилья. Минэкономразвития разработало его с целью реализации постановления КС, разъяснившего, что компенсация — это не разновидность ответственности и должна выплачиваться независимо от вины госоргана. Авторы законопроекта поступили довольно просто. Они предложили в действующий Закон о регистрации прав на недвижимость внести правила о компенсации из Закона о регистрации недвижимости, который начнет действовать с 2017 года. Естественно, редакция этих норм уточнена и в них теперь прямо прописано, что это не ответственность. Существенным моментом, однако, является то, что новые условия получения компенсации жестче действующих. В частности, обращаться за ней можно лишь после смерти лица, виновного в утрате недвижимости добросовестным приобретателем (например, мошенника, подделавшего документы), тогда как сейчас достаточно, чтобы он не исполнял решение о привлечении его к ответственности в течение года (см. здесь).
Дискуссия развивалась в несколько неожиданном направлении. Михаил Кротов поставил вопрос о том, нужна ли в принципе подобная компенсация. Из его выступления следовало, что это дополнительная гарантия от государства, защищающая невнимательных и неосмотрительных граждан. Известная доля вины в том, что они оказываются ситуации, когда у них отбирают жилье, лежит на государстве. Оно устанавливает такие правила, чтобы совершать сделки «было дешевле»: не требует проверки титула или участия нотариусов в оформлении сделки, не привлекает профессиональных риеэлтеров, которые выступили бы посредниками между продавцом и покупателем и выплачивали бы в случае проблем компенсацию. В итоге граждане совершают рискованные сделки, относясь к покупке квартиры как «покупке батона». Основной тезис выступления заключался в том, что раз граждане действуют в рыночных условиях, то должны нести связанные с ними риски своей ошибки. Если они утратили жилье из-за чьих-то противоправных действий, то могут привлечь виновных к ответственности, — закон в таком случае предусматривает полную ответственность, в том числе государства.
Оппоненты обращали внимание на два контрдовода.
Во-первых, апеллировать к ответственности можно, если она действительно работает. Выступавшие привели примеры, когда, несмотря на ошибки регистрирующего органа, к ответственности его привлечь не удавалось. В одном из таких случаев к собственнику здания на ул. «Новая Басманная» пришел новый собственник того же здания по улице, отраженной в реестре как «Басманная новая». Взятку чиновнику Росреестра следователи доказать не смогли, а для осуждения его за халатность прошел срок давности, жаловался адвокат. В ответ Михаил Кротов призвал не требовать упрощения механизма компенсации из-за неспособности доказать виновность в состязательном процессе. Впрочем, привлечь к ответственности — это еще половина проблемы. Зачастую сложности возникают при попытке исполнить судебный акт.
Во-вторых, и это даже более важно, нельзя сказать, что при покупке недвижимости граждане действуют в условиях чистого рынка. По крайней мере, информацию о правах они получают не от продавца, а из реестра, созданного государством. И, вроде, было бы правильно, чтобы государство в определенной мере гарантировало достоверность содержащейся в нем информации. Тем более что работники Росреестра проверяют законность сделок.
Решением могло бы стать введение механизма, похожего на страхование. Росреестр компенсировал бы убытки от потери недвижимости добросовестному приобретателю или собственнику, который не смог вернуть недвижимость от добросовестного приобретателя. Затем ведомство предъявляло бы регрессный иск к лицу, виновному в совершении незаконных сделок. Похожий механизм Минэку предлагал Институт экономики города, рассказала его исполнительный директор Татьяна Полиди. По расчетам института, для создания компенсационного фонда при Росреестре потребовалось бы взимать с каждой сделки взнос в 1800 руб. Это, по словам Татьяны Полиди, в 10 раз меньше титульного страхования и в 20 раз меньше, если бы выплата компенсации гарантировалась нотариусами, удостоверяющими сделку. Расчет тарифа основан на статистике изъятия жилья, которая в России довольно позитивная: в год совершается около 3 млн покупок, и только в 0,03% случаев недвижимость изымается у покупателя.
Результатом действия такой системы было бы то, что государство, или компенсационный фонд, за свой счет покрывал бы только случаи, когда невозможно кого-то привлечь к ответственности. А это бывает либо тогда, когда в потере жилья виновен сам Росреестр, либо когда решение о привлечении к ответственности исполнить невозможно.
Действующий сейчас и предлагаемый Минэком механизм компенсации покрывает гораздо меньший круг ситуаций. Более того, по нему все действия по привлечению виновных к ответственности должны совершить сами пострадавшие, которые могут не иметь достаточной квалификации в этих вопросах. До стадии компенсации мало кто может дойти. В итоге по действующим правилам компенсацию получает ничтожно малое число человек. В этом году выдано 19 исполнительных листов о выплате компенсации, в прошлом году исполнено 10 таких решений, в 2013 году — 14, рассказала Лидия Михеева (член Общественной палаты зампред Исследовательского центра частного права). С усложнением процедуры это число может еще упасть.
Проблема еще и в том, что предлагаемая система компенсации не соответствует позиции президента, заявил Александр Музыкантский (член Общественной палаты, завкафедры факультета мировой политики МГУ). Он сослался на слова Владимира Путина, сказанные в июне этого года: «Если речь идет о добросовестном приобретателе, а проблемы возникли из-за ненадлежащего исполнения органами власти своих функций, то добросовестный приобретатель должен быть освобожден от любых проблем, которые с этим связаны» (цитата по ТАСС). Право гражданина привлечь к ответственности того, кто его «надул», Владимир Путин назвал бесперспективным, признав, что «человека просто загоняют по инстанциям».
Впрочем, как стало известно на заседании и подтвердили другие источники, в правительстве уже придумали, как выполнить поручение президента о защите добросовестных приобретателей приватизированного жилья. Первая мера — запретить органам власти виндицировать единственное жилье у добросовестных приобретателей. Вторая — в случае, если такая виндикация состоится (т.е. если это не единственное жилье), выплачивать компенсацию должен будет тот субъект, чей иск был удовлетворен. Что-то похожее, помнится, встречалось то ли в германском, то ли в римском праве: когда для получения виндицируемого имущества истцу надо было заплатить добросовестному приобретателю. Но остается вопрос, почему в стороне оказывается Росреестр? Поручение проработать эти идеи 22 декабря дал вице-премьер Игорь Шувалов. Так что в следующем году можно ожидать продолжения дискуссии о защите добросовестных приобретателей.
