Надежда Косарева. О правах и правилах
Апартаменты — самый проблемный вид недвижимости на рынке. Масса апартаментов и проблем, связанных с ними, уже давно достигла критических значений и потребовала понятных законодательных рамок. Поэтому был разработан законопроект, который должен изменить ситуацию, с одной стороны, легализовав новый формат жилья, с другой — строго регламентировав его строительство. О том, в чем проблема апартаментов и что изменит новый закон, Urban report побеседовал с президентом фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой.
— Надежда Борисовна, давайте начнем с начала: что послужило причиной появления апартаментов? Кризис?
— Вовсе нет. Апартаменты появились не в кризис, а задолго до него. И причины их появления были не кризисные, а градостроительные. Апартаменты — порождение и проблема практически всех крупных мегаполисов — Москвы,
Санкт-Петербурга, Новосибирска и других городов. Причины появления апартаментов в большинстве случаев общие. Москва выделяется лишь одной специфической чертой — в столице, за исключением территории Новой Москвы, не осталось земель, разрешенный вид использования которых «для жилищного строительства». Остальные причины во всех городах одинаковые — это желание застройщиков экономить на своих затратах. Если строятся апартаменты, то есть нежилые помещения и здания, а не многоквартирный дом, то в этом случае не требуется обеспечение социальной инфраструктурой, гаражами и так далее. В этом и есть большая экономия для застройщиков. При этом апартаменты, так как это не жилье, можно строить там, где жилищное строительство не разрешено. Например, в общественно-деловых зонах, что, собственно говоря, сейчас и происходит. Это сочетание экономического фактора и градостроительного регулирования и привело к тому, что застройщики начали массово возводить апартаменты. При этом, на наш взгляд (а мы проводили детальный анализ и законодательства, и судебной практики), продажа нежилых помещений для проживания незаконна.
— А есть ли сегодня закон, который бы это регламентировал?
— К сожалению, в Жилищном кодексе прямой нормы, говорящей, что гражданам запрещено проживать в нежилых помещениях, нет. Есть только то, что разрешено в жилых помещениях, которые отвечают определенным нормам.
Но в то же время имеется Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», в котором черным по белому написано, что проживание граждан в нежилых помещениях запрещается. При этом, когда власти разрешали строительство таких зданий (а в Москве какое-то время выдавались разрешения на строительство апарт-отелей и еще чего-то с частью «апарт»), считалось, что эти апартаменты будут использоваться как гостиницы. Но временное пребывание в гостинице у нас не регулируется жилищным законодательством. Это особая ветвь, которая вообще очень слабо отрегулирована.
В традиционных гостиницах вроде бы все понятно, а вот эти новые формы практически вне правового поля. Когда уже все построили, стали просто распродавать, как отдельные помещения, да еще и чтобы люди там постоянно жили. Вот тут и происходит основное нарушение законодательства. Мы смотрели судебную практику — она очень пестрая. Есть отдельные судебные решения, основанные на том, что случайно вдруг в договоре написано о продаже помещения именно для проживания. Суды за это слово цепляются и выносят решение — раз для проживания, значит, жилое. И суд признает отдельные помещения жильем. Но если вид разрешенного использования земельного участка — для нежилого здания, то не очень понятно, как в нем суды признают жилые помещения. А такие решения есть. И когда собственники пытаются оспорить плату за коммуналку или налоги, которые рассчитываются исходя из нежилого статуса здания, то суды в большинстве случаев определяют, что оплата должна быть такой же, как за нежилые помещения.
Полный текст интервью: Надежда Косарева. О правах и правила (Urban report,.pdf, 1.7Мб)
