Механизм счетов-эскроу, который с 1 января 2017 года будет применяться как один из инструментов защиты прав участников долевого строительства, предлагают использовать и для кредитования капитального ремонта конкретных домов. С такой инициативой выступил Фонд "Институт экономики города" (ИЭГ).
Эскроу-счета - относительно новый инструмент. Предназначен он в основном для выполнения обязательств по сделкам. Схема проста: стороны договариваются о сделке и всех условиях, при которых она будет считаться выполненной. Потом в банке открывается счет-эскроу, куда кладут деньги, которые пойдут на оплату сделки. После выполнения всех условий сделки та из сторон, которой они предназначаются, может их забрать.
По словам исполнительного директора (ИЭГ), директора направления "Рынок недвижимости" Татьяны Полиди, пока накоплений, которые формируются за счет взносов на капремонт, не так много в силу того, что сами взносы стали собираться не так давно. А делать ремонт надо. Проблему может решить развитие рынка кредитования капремонта для тех домов, которые собирают взносы не в общем котле, а на своих спецсчетах, где фонд капремонта формируется индивидуально для конкретного дома, полагают в Институте экономики города. По примерным оценкам, такие спецсчета есть у 20 процентов многоквартирных домов в нашей стране.
Некоторые банки разрабатывают пилотные кредитные продукты в этом направлении, но массовой практика выдачи таких кредитов не стала. По словам Татьяны Полиди, одна из проблем, которая мешает развитию кредитования капремонтов, заключается в том, что собственники помещений в многоквартирных домах владеют денежным потоком, из которого погашается кредит. Однако они не могут выступать как созаемщики. Заемщиком может быть товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив, управляющая компания, которые формально могут быть лишь владельцами спецсчета, но не средств на спецсчете. Для банков это дополнительный риск.
В этом случае как раз и может помочь счет-эскроу. Он открывается под конкретный проект по капитальному ремонту и закрывается после оплаты ремонта, погашения кредита, давая таким образом дополнительные гарантии как банкам, так и собственникам жилья (оплата услуг по капремонту производится после выполнения и приемки работ, которые проводятся за счет кредита). Главное, что жильцы получают возможность провести ремонт раньше, а их взносы остаются неизменными (в более чем 60 регионах ставки составляют от 5 до 7 рублей на один квадратный метр в месяц).
Отсутствие кредитной истории и достаточной истории взносов, что типично для новых кредитных продуктов, тоже ограничивает возможность жильцов занимать деньги на капремонт в банках. Но эту проблему можно решить анализом собираемости платы за ЖКУ за более продолжительный период, а максимальную величину кредита рассчитывать, исходя из определенного процента потока взносов. Например, 60 или 80 процентов. В качестве обеспечения по кредиту могут использоваться права по спецсчету или денежные средства на спецсчете. Все это, как считает Полиди позволит сократить риски банков и жильцов и сделать кредиты на капремонт более доступными.
Российская газета - Федеральный выпуск №7155 (287)
