Из интервью исполнительного директора Института экономики города, директора направления "Рынок недвижимости" Татьяны Полиди интернет-журналу "Строительство.RU"
— Но ведь тот факт, что структура рынка стала меняться в сторону расширения «долевки» — мягко говоря, не лучшая тенденция, согласны?
— Разумеется. Конечно, лучше если бы люди покупали в основном готовое жилье, на приобретение которого предоставлялись бы кредиты по нормальным ставкам, как это делается во всем цивилизованном мире. Но, увы, несмотря на то что у нас постоянно об этом говорят со всех трибун, раз рынок на это не реагирует, значит, ничего реального здесь не делается. Впрочем, недавно были приняты поправки в 214-ФЗ, которые предусматривают конкретный механизм и возможность развития системы проектного финансирования строительства жилья с помощью счетов эскроу.
— А вот представители банковского сообщества, например такой вдумчивый аналитик, как Александр Синельников , называют 214-ФЗ не иначе как «преступной альтернативой кредитованию».
— Преступная или нет, но это обычная практика всех стран с недостаточно развитым кредитным рынком. Когда у вас высоки процентные ставки, а людям все равно нужно покупать жилье, всегда существуют так называемые shared-механизмы. То есть схемы, при которых деньги частично вкладывает будущий собственник жилья, а частично — девелопер. Это есть во всех развивающихся странах. Другое дело, что по мере развития финансовых рынков от этого постепенно отказываются. Например, Мексика ушла от таких схем в кризисном 2008 году. И, кстати, они перешли ровно на ту систему, которую мы предложили в новом законопроекте, скорректировавшем 214-ФЗ. При этой схеме будущий собственник жилья кладет деньги на счет эскроу, и они там лежат вплоть до ввода объекта в эксплуатацию. А полностью квартира оплачивается, включая нормальный ипотечный кредит, который выдается под залог построенного жилья, только после окончания строительства.
— Подписали акт сдачи-приемки квартиры — средства с вашего счета перечисляются застройщику…
— Да, именно так. И, между прочим, мексиканцам довольно быстро удалось перейти к этой схеме.
— Нам, судя по всему, такой быстрый переход не по плечу. Ваш непосредственный начальник, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Борисовна Косарева считает, что сначала этим механизмом воспользуются немногие: два-три банка, не больше. По ее мнению, нужно наработать определенный опыт. «Честно говоря, никто и не рассчитывал, что этот механизм моментально будет востребован, — сказала она мне в июньском интервью. — Это некая перспективная форма, которая должна начать развиваться и к использованию которой застройщики придут постепенно. На мой взгляд, она должна завоевать свое право быть основной, но таковой она станет не раньше, чем лет через пять». То есть пока это просто альтернатива, не более того. К тому же застройщикам она очень не нравится: они утверждают, что сам вход в эту схему банка обернется удорожанием процесса, а значит — и квадратного метра…
— Застройщики не хотят, а у банкиров — другое мнение. Здесь, как и везде, развитие любого рыночного механизма подразумевает формирование некоего баланса разных бизнес-интересов. Скажем, те же застройщики обращаются в банки за кредитами. Между тем львиную долю всех кредитов сегодня, как известно, выдают Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ. То есть нынешний рынок банковского кредитования отличает высокая концентрация, и мы не знаем, как поведет себя тот же Сбербанк, заинтересованный в дальнейшем расширении своего бизнеса. Может быть, банки изменят условия кредитования, чего боятся все застройщики. Последним просто скажут: хотите получить кредит — мы вам откроем исключительно проектное финансирование и только под счета эскроу. После этого начнется очередная бизнес-игра по поводу конкретных условий, и кто в ней победит, предсказать трудно. В общем, поскольку принятый законопроект содержит механизм, предусматривающий развитие проектного финансирования, можно сказать, что новый закон — в пользу банков. И они рано или поздно найдут способы, которые заставят застройщиков перейти на данную схему.
Интернет-журнал "Строительство.RU"
