Сейчас проекты строительства наемных домов реализуют Башкирия, Нижний Новгород, Ханты-Мансийский АО, Калужская область, Московская область (но это только то, что я сейчас могу назвать, на практике больше). Перспективы мегаполисов наиболее хорошие, поэтому для Москвы и Питера развитие наемного жилья очень актуальная тема с нескольких точек зрения:
1) общеэкономической - наемное жилье это гибкий рынок труда, своевременно подстраивающийся под потребности городской экономики;
2) бюджетной – в Москве, например, не менее 30% жилищного фонда предоставляется внаем, но нелегально. Доходы собственники таких квартир не декларируют, а значит, не платят налоги. Вывод из тени такого большое сегмента позволить повысить доходы бюджета, которые город будет направлять на развитие города, его благоустройство, поддержку семей с невысокими доходами;
3) доступности жилья – приобретение в собственность это очень узкий и дорогой инструмент, он не всем подходит, поэтому в крупных городах такой высокий спрос на аренду. Уже сегодня, по разным оценкам, предложение нового жилья в собственность превышает спрос в Москве;
4) эффективности расходов бюджета на поддержку нуждающихся в улучшении жилищных условий. Сейчас обычно либо предоставляют квартиры очередникам и переселенцам из аварийного жилья. За те же бюджетные деньги можно обеспечить гораздо больше нуждающихся, если тратить их не на стройку и бесплатную передачу квартир, а предоставление внаем;
5) управления жилищным фондом – в стране громадная проблема управления многоквартирными домами, их содержания и ремонта, потому что 100 собственников в доме не могут ни о чем договориться и в итоге подъезд и другое общее имущество никому не нужны, дома ветшают и приходят в аварийное состояние, а потом государство тратит деньги на переселение людей в новые квартиры и процесс запускается заново. Весь мировой опыт показывает, что многоквартирные дом должны управляться централизованно, что обеспечивается, когда целый дом находится в собственности одного лица. Если в структуре жилищного фонда крупных городах будет возрастать доля таких наемных домов, то проблема управления постепенно будет решена.
У легального найма, в первую очередь, будут значительные неценовые преимущества перед нелегальным наймом – это жилье в благоустроенных и грамотно управляемых домах с пакетом услуг для нанимателей и с сильными гарантиями найма по договору с наймодателем.
Такие неценовые преимущества будут обеспечивать разумное превышение ставок найма в таких домах по сравнению в нелегальным наймом.
Все дифференцированно. Наши расчеты показали, что в Башкирских городах ставки найма в наемных домах ниже, чем ипотека, но выше, чем рыночные ставки найма. Но уже льгота по налогу на имущество и налогу на землю позволяет сократить разрыв в некоторых проектах практически до 20%. Главное – наемное жилье это инновация в жилищной сфере (как айфон на рынке мобильных телефонов), сравнивать с существующими альтернативами тяжело, пока люди еще не увидели и не поняли, что такое настоящее наемное жилье.
Кроме того, выбор между ипотекой и наймом вообще зависит от массы предпочтения потребителя и его характеристик – социальный и экономический статус, стадия жизненного цикла, уровень мобильности, качественные характеристики жилья на продажу и предлагаемого жилья внаем (где не надо думать об управлении, а человек получает пакетный продукт).
Росбалт, 19.01.2017
