Дискуссионный клуб на тему «Применение инструментов градостроительной и жилищной политики в целях увеличения предложения доступного жилья: российская и зарубежная практика» состоялся 24 апреля 2018 года в Фонде «Институт экономики города». Модератором мероприятия выступила президент ИЭГ Н.Б. Косарева. Участие в обсуждении приняли представители государственных структур, проектных, девелоперских и архитектурных организаций, профессиональных объединений, финансовых, юридических и образовательных структур.
Тема увеличения предложения доступного жилья весьма актуальна для российских городов, нуждающихся в создании легитимных инструментов управления предложением такого жилья и в повышении доли земельной ренты, направляемой на решение социальных задач жилищной политики. На обсуждение были представлены промежуточные результаты инициативного проекта Института экономики города по данной теме, реализуемого за счет средств Целевого капитала ИЭГ, включая:
- анализ зарубежного опыта применения инструментов градостроительного регулирования в целях увеличения предложения доступного жилья;
- сравнительный анализ существующих в России и зарубежных странах практик реализации градостроительной и жилищной политик в целях увеличения предложения доступного жилья и регуляторных механизмов стимулирования увеличения предложения такого жилья.
Н.Б. Косарева в своем вступительном слове отметила, что проведенное Институтом экономики города исследование охватывает область взаимосвязи градостроительной и жилищной политик в целом, а также связанный с этим сегмент жилищной сферы – доступное жилье. Так, в крупнейших городах, мегаполисах, городских агломерациях разных стран градостроительная и жилищная политики очень тесно взаимосвязаны. А если посмотреть на российские федеральные, региональные, местные программы жилищного строительства, то они никак не скоординированы с существующими инструментами градостроительного регулирования, генпланами, правилами землепользования и застройки, правилами благоустройства, нормами градостроительного проектирования – как будто эти две области существуют параллельно. Что касается вопроса доступности жилья в России, то он стоит на повестке дня уже второе десятилетие, но наше понимание сути этого вопроса значительно отличается от видения в зарубежных странах, как ни странно, ввиду отсутствия взаимосвязи градостроительной и жилищной политик.
«Сейчас у нас одним из приоритетов является формирование комфортной городской среды, но как показывают многочисленные зарубежные научные исследования, которые проводились с уже начала 60-70 гг. прошлого века, задача повышения комфортности среды, в частности, через жесткое градостроительное регулирование, ведет к повышению цен на жилье», – говорит Н.Б. Косарева. Это означает, что часть населения лишается возможности удовлетворять свои жилищные потребности.
«И западное общество это понимает и формулирует так: да, мы хотим комфортную среду, да, мы понимаем, что цены увеличиваются, мы понимаем, что часть общественного благосостояния должна быть направлена на то, чтобы обеспечить достойные жилищные условия тем гражданам, которые не в состоянии самостоятельно справиться с возросшей ценой жилья», – отмечает Н.Б. Косарева. В рамках такой парадигмы и возникает в зарубежных странах понятие доступного жилья для людей, которые не могут участвовать в рыночных жилищных отношениях. При этом создаваемое в рамках специальных мер доступное жилье – это в основном наемное жилье, а не жилье в собственности.
Исследование Фонда «Института экономики города» представила исполнительный директор ИЭГ, директор направления «Рынок недвижимости» Т.Д. Полиди, которая начала выступление с того, что одним из основных достижений российской жилищной политики за более чем десятилетний период является повышение доступности приобретения жилья в собственность. Так, за последние десять лет сократились сроки накоплений на приобретение жилья с 5,5 до 3,5 лет (в соответствии с условным коэффициентом доступности жилья, который показывает соотношение средних цен на жилье и средних годовых доходов домохозяйств). Большую роль в этом играет развитие ипотеки. В 2006 году только 18% граждан могли позволить себе приобрести квартиру с помощью сбережений и ипотеки, а по итогам 2016 года этот показатель достиг 35%. Но это исследование отображает ситуацию с рыночной доступностью жилья при приобретении жилья в собственность, отметила Т.Д. Полиди.
Подобную стадию повышения доступности приобретения жилья в собственность для семей с относительно самыми высокими доходами в условиях «мягкого» градостроительного регулирования проходили также и другие страны, но далее ситуация начинала меняться. Т.Д. Полиди показала эти изменения на примере ряда американских городов, включая Нью-Йорк и Сан-Франциско, где применяется жесткое градостроительное регулирование и задействованы инструменты искусственного формирования сегмента доступного жилья. «И мотивация здесь огромная: от чисто социальных до экономических. Городская среда должна представлять альтернативу жилищных предложений, соответствующую сегментации самого общества, рынка труда», – отметила Т.Д. Полиди.
По словам Т.Д. Полиди, на этапе активного экономического роста в России в первое десятилетие 21 века (7% ежегодного роста ВВП) рост доходов населения в сочетании с практически неограниченными возможностями застройки периферии городов и пригородных зон позволил значительно увеличить объемы жилищного строительства, не сильно акцентируя внимание на качестве. Сейчас мы живем в других экономических условиях, реальные доходы населения сокращаются, что накладывает ограничения на потенциал рынка в совокупности с исчерпанием самых привлекательных для застройки территорий. Новая повестка создания комфортной городской среды диктует необходимость решать вопрос доступного жилья путем развития как рыночного, так и социального, некоммерческого наемного жилья. Так происходит в зарубежных странах, где доля владельцев жилья незначительная, а наряду с созданием «дорогой» городской среды формируются механизмы перераспределения частных городских ресурсов для формирования арендного жилья, в том числе доступного для семей с невысокими и низкими доходами.
Активное участие в осуждении приняли А.В. Боков, академик Российской академии архитектуры и строительных наук; Д.Ю. Будаков, генеральный директор Национальной Ассоциации участников рынка арендного жилья (Ассоциации «НАУРАЖ»); И.В. Лагунов, эксперт Центра стратегических разработок; М.Б. Полякова, руководитель Центра методологии жилищных программ Агентства по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке; А.Г. Семенюк, руководитель ФГКУ «Росвоенипотека» и другие эксперты.
В частности, результатами исследования ряда европейских городов с эффективной жилищной политикой поделился заместитель директора ГАУ «Институт Генплана Москвы» А.Н. Колонтай. Исследование показывает, что политика в европейских городах (например в Вене, Хельсинки, Нидерландах и Скандинавии в целом), которая формирует социальный жилищный фонд, не фокусируется только на слабых малоимущих гражданах, а в целом направлена на устойчивое развитие общества. «Смысл в том, чтобы формировать «социальные лифты» в развитии населения, привлекать в города нужные кадры и формировать будущую экономику, человеческий капитал иными словами», – отметил А.Н. Колонтай.
Н.Б. Косарева, возвращаясь к этапам развития российской жилищной политики, отметила три реперные исторические точки: бесплатная приватизация жилья, развитие рынка жилья и ипотеки, повышение доступности приобретения жилья в собственность. По ее словам, эти этапы были привязаны к самым важным приоритетам каждого исторического периода и были обусловлен этапом социально-экономического развития. «Сегодня мы уже подошли к новому этапу градостроительной и жилищной политик и нужны новые приоритеты: качественная городская среда и жесткая градостроительная политика, с одной стороны, и новый широкомасштабный проект по развитию доступного наемного жилья в городах.», – сказала в заключении президент ИЭГ Н.Б. Косарева.
Презентация Т.Д. Полиди: Применение инструментов градостроительной и жилищной политики для увеличения предложения доступного жилья: российская и зарубежная практика
СМИ по итогам дискуссионного клуба ИЭГ
ИА RNS: В «Институте экономики города» назвали ошибкой развитие дешевого жилья с помощью доступной ипотеки
ИА Строительство: Доступное жилье в России мало кому доступно
Российская газета: Интервью Н.Б. Косаревой - Как россияне могут улучшить жилищные условия
