Вы здесь

Исследование. Востребованные локации жилья в городе по данным Института экономики города и ДОМ.РФ

В Москве самым востребованным остается жилье рядом со станциями метро и дорожными развязками. Девелоперы, пытаясь уменьшить издержки и увеличить выручку, строят на подобных участках высотные жилые комплексы. Среди выставленных на продажу квартир и апартаментов доля располагающихся в домах не ниже 30 этажей достигла 21%. И тенденция роста этажности жилой застройки наблюдается не только в столице, но и во многих российских крупных городах. В результате строители дорог проигрывают гонку строителям жилья: все новые магистрали вскоре после сдачи оказываются забиты автотранспортом. Решить проблему могло бы стратегическое градостроительное планирование, но эксперты его в России не видят.

Дорога до пробки

Около 480 км дорог планируется построить в Москве в ближайшие пять лет за счет городского бюджета, заявил в четверг руководитель департамента строительства столицы Андрей Бочкарев. Мэрия каждый год тратит существенные средства на создание транспортной инфраструктуры: в рамках адресной инвестиционной программы в 2018 году городская казна направила суммарно на транспортную инфраструктуру 358,1 млрд руб., в этом году планируется потратить 360,9 млрд руб. Большая часть этих средств направлена именно на улично-дорожную сеть — 235,8 млрд и 235,2 млрд руб. соответственно.

Несмотря на активное дорожное строительство, пробок в Москве с каждым годом становится только больше. В недавнем исследовании голландской компании Tom Tom российская столица оказалась на пятом месте в рейтинге городов с самыми загруженными дорогами. Еще в 2017 году речь шла о шестом месте, в 2016 году — о 13-м, а в этом году Москву обогнали только Мумбай, Богота, Лима и Нью-Дели. По данным Tom Tom, утром в час пик жители Москвы и ближайшего Подмосковья стоят в пробке 26 минут на каждые полчаса пути, а вечером — 31 минуту. То есть у офисных сотрудников со стандартным графиком работы суммарное время, проведенное в пробках, может составлять 57 минут в сутки. И это проблема не только Москвы, но и Санкт-Петербурга, который оказался на 12-мместе рейтинга Tom Tom, и Новосибирска (16-е место), и Екатеринбурга (38-е место).

Проблема в том, что участки вдоль новых магистралей очень быстро застраиваются, и обитатели нового жилья и сотрудники офисов загружают транспортную инфраструктуру. «Москва оказалась в своего рода транспортной воронке»,- считает исполнительный директор фонда Института экономики города Татьяна Полиди. «На площадках вблизи новых дорог компании стараются построить не точечный объект, а целый многоэтажный комплекс: после его ввода созданной транспортной инфраструктуры оказывается мало, и требуются новые решения»,- поясняет госпожа Полиди.

Придорожные метры

Близость к метро или наличие удобной дорожной развязки может увеличить цены в новостройках минимум на 2–3%, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Самым важным фактором в Москве участники рынка недвижимости единодушно называют метро. «Это одно из важнейших преимуществ девелоперского проекта, даже в качестве запасного варианта для водителей, кроме того, станция, как магнит, притягивает к себе коммерческую инфраструктуру, например торгово-развлекательныецентры, и увеличивает инвестиционную привлекательность застройки»,- отмечает Мария Литинецкая. По расчетам эксперта, при условии удачно подобранного момента для вхождения в проект инвестор может дополнительно заработать на покупке первичной недвижимости 3–7% помимо роста за счет изменения стадии строительной готовности.

По оценкам директора по маркетингу ГК А101 Дмитрия Цветова, появление в шаговой доступности метро повышает стоимость квартиры на 20% как на первичном, так и на вторичном рынке. Это происходит на фоне роста спроса. В качестве примера гендиректор агентства «Бон-тон» Наталия Кузнецова приводит Новую Москву. После открытия здесь новых станций метро в июне объем экспозиции жилья сократился на 18,6% по объему предложения и на 18,2% по количеству лотов.

Гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев добавляет, что влияние метро на стоимость недвижимости сильно меняется в зависимости от класса комплекса. Например, в Москве удаленное от станции метро жилье экономкласса продается дешевле средней цены на 14%, комфорткласса — на 11%, бизнес-класса — на 9%. При этом, объясняет он, об одномоментном повышении цен при открытии новой станции метро речи, как правило, не идет. «Наценка в 7–10% в таких новостройках закладывается изначально, а после открытия объектов цены увеличиваются на 3–5%»,- объясняет господин Каширцев. Впрочем, отмечает директор по продажам НДВ Татьяна Подкидышева, на рынке есть случаи обратного влияния. «Например, если новая железная или автомобильная дорога проходит очень близко к объекту жилищного строительства либо станция метро открыта прямо под окном, тогда жилой комплекс, который изначально проектировался как бизнес-класс, может оказаться в сегменте комфорткласса»,- отмечает она.

Как следует из данных Института экономики города и «Дом. РФ», в Москве время, затрачиваемое на поездку от дома до центра, влияет на стоимость жилья больше, чем в Нью-Йорке. Начальник управления предпродажной подготовки группы ПИК Илья Витковский уверен, что в Москве и ближайшем Подмосковье значение транспортной доступности со временем только вырастет, хотя уже сейчас этот показатель занимает ключевую роль в ценообразовании. «В настоящее время востребованы комплексы, расположенные не далее чем 15 км от МКАД или в 15–20 минутах от станций метро»,- поясняет господин Витковский.

В отличие от Москвы для регионов наличие общественного транспорта имеет меньшее значение. Директор по маркетингу «Талана» Наталья Гарифуллина указывает, что, согласно результатам опросов, у жителей Уфы и Перми этот показатель оказался на втором месте, в то время как для жителей Ижевска и Набережных Челнов — на пятом. Эксперт связывает это с тем, что люди стали активнее пользоваться личными автомобилями.

Все выше, и выше, и выше

Перспективные участки вблизи магистралей и транспортных узлов застройщики все чаще предпочитают застраивать домами повышенной этажности. Причем тренд стал очевиден не только в Москве, но и по всей стране, выяснили в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). Если еще три года назад средняя высота возводимого дома составляла 15–16 этажей, то сейчас — 17–18. В Москве тенденция заметнее: 21% выставленных на продажу квартир и апартаментов располагается в домах от 30 этажей, следует из расчетов «Метриума». Еще год назад этот показатель оценивался в 19,6%. В «Бест-Новострое» добавляют, что количество строящихся жилых корпусов выше 30 этажей в Москве за два года выросло почти вдвое — с 67 до 115. Средняя высотность за этот же срок увеличилась с 18 до 20 этажей. В «Метриуме» добавляют, что доля высотных домов в структуре предложения сейчас составляет 95%, а на объекты высотой от пяти до девяти этажей приходится 4%.

Увеличение средней высотности часто происходит за счет удаленных районов. Как следует из данных совместного исследования Института экономики города и «Дом. РФ», плотность застройки в крупных российских городах от центра к окраинам увеличивается. «За рубежом тенденция обратная: представлены разные форматы от маленьких студий в центре городов до больших индивидуальных домов и таунхаусов на окраинах»,- объясняет Татьяна Полиди. Ее данные подтверждаются статистикой. Самые густонаселенные районы Москвы — спальные. По данным Мосгорстата, больше всего людей сейчас живет в Марьино — 253,9 тыс. человек. Следом идут Выхино-Жулебино (225,1 тыс.), Митино (194,9 тыс.), Отрадное (185,4 тыс.), Северное Тушино (165,7 тыс.) и Строгино (160,7 тыс.). Госпожа Полиди объясняет, что проблема характерна не только для Москвы, но и для ближнего пояса Подмосковья, который формально считается другим субъектом. «В результате в какой-то момент плотность строительства резко обрывается и за многоэтажками начинается деревня»,- замечает она.

Градостроительный потенциал агломераций в России

Агломерация Возможный объем строительства жилья (млн кв. м) Оценочный объем инвестиций (трлн руб.)
Московская 280,2 26,2
Санкт-Петербургская 97,6 10,1
Казанская 70,6 4,1
Нижегородская 56,8 4,3
Новосибирская 55,4 3,7
Воронежская 54,9 2,9
Екатеринбургская 50,4 3,4
Челябинская 48,5 2,6
Краснодарская 47,1 2,9
Ростовская 44,1 2,8
Самаро-Тольяттинская 35,7 2,5
Красноярская 35,5 2,5
Саратовская 28,5 1,5
Пермская 23,7 1,5
Волгоградская 23,7 1,3
Уфимская 17,5 1,1
Владивостокская 11,2 1,1

Незапланированные города

Буму высотного строительства в Москве и крупных городах России благоприятствует отсутствие градостроительного регулирования высотности, указывают эксперты. «В ситуации, когда инициатива переходит к рынку, всегда отдается предпочтение высотному строительству»,- констатирует госпожа Полиди. Высотные проекты традиционно более привлекательны для девелоперов. Регулировать высотность необходимо, соглашается гендиректор РАСК Николай Алексеенко. По его мнению, сложившаяся проблема с увеличением высотности застройки отсылает к вопросам качества документов градостроительного проектирования, а также разработки единых стандартов малоэтажной застройки и создания соответствующей законодательной базы. В градостроительной политике крупных городов, включая Москву, по-прежнему отсутствует комплексный подход, соглашается управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский. «То есть если выдаются разрешения на строительство, то вопрос с транспортной инфраструктурой зачастую не рассматривается в контексте обоснованности той или иной стройки»,- поясняет он.

Высокая плотность застройки не прибавляет комфорта для проживания. Директор проектов КБ «Стрелка» Екатерина Малеева считает наиболее оптимальными жилые дома высотой не более восьми этажей. Строительство 25-этажных высоток, по ее словам, делает дворы и пространства между зданиями чрезмерно растянутыми. «Человек может видеть и оценивать происходящее на расстоянии 100 м. Как только эта дистанция повышается, пространство становится некомфортным и, например, родители не отпускают детей гулять во дворе самостоятельно, поскольку не могут видеть, что с ними происходит»,- рассуждает она. По ее словам единственное, что описано в нормах для снижения негативного воздействия,- это обязательное соблюдение стандартных отступов. В качестве примера эксперт приводит размещение парковки. «При создании более 50 машино-мест между парковкой и окнами должно быть не менее 25 м, при этом машины не должны стоять ближе 20 м к детской площадке, которая, в свою очередь, должна находиться в 12 м от окон»,- перечисляет госпожа Малеева. По ее словам, когда застройщик в современных условиях пытается соблюсти все эти устаревшие нормы, то у него нет иного выбора, как повысить этажность застройки.

Коммерческий директор ГК «Самолет» Дмитрий Волков говорит, что системным застройщикам интересно работать с домами выше 12 этажей. При этом, продолжает он, 17-этажные объекты дают правильную пропорцию с точки зрения экономики строительства. Наталья Гарифуллина говорит, что в регионах это значение немного меньше: 15 этажей — для центральных районов города и переменная этажность от 4 до 12 этажей — для спальных.

Дмитрий Цветов объясняет, что строить высотные дома выгодно только в местах с высокой стоимостью продажи жилья. «Себестоимость строительства жилого дома скачкообразно увеличивается по мере роста этажей: в какой-то момент возникает необходимость установить второй лифт, построить технический этаж и так далее, эти издержки должны нивелироваться»,- рассуждает он. Но коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова с ним не соглашается: «Реализация дома на 250 квартир с этажностью 25 этажей будет выгоднее, чем строительство пятиэтажного дома на 50 квартир, поскольку стоимость покупки земельного участка и подведения коммуникаций будет распределена на большую площадь строительства».

Между тем районы с высокой плотностью застройки, которая не привязана к существующей транспортной инфраструктуре, рискуют превратиться в неблагополучные. «В таких местах велик риск геттоизации»,- считает Татьяна Полиди. Более того, в некоторых районах массовой застройки появляются жилые комплексы, в проектирование которых не приглашались архитекторы, что превращает такие объекты в типовое низкобюджетное жилье, заключает глава бюро IQ Эрик Валеев.

Недоступное регулирование

Конъюнктура

В развитых странах наблюдается устойчивая корреляция: наиболее комфортные города для жизни — это города с жестким градостроительным регулированием и низкой рыночной доступностью жилья, говорится в совместном исследовании Института экономики города и «Дом. РФ». Анализ 17 крупнейших российских агломераций такой закономерности не выявил. Так, например, Московская, Санкт-Петербургская, Казанская агломерации имеют самые низкие показатели доступности жилья и одновременно занимают низкие позиции в рейтинге агломераций по жесткости и согласованности градостроительного регулирования. При этом темпы ввода жилья в российских агломерациях существенно опережают показатели развитых зарубежных агломераций — в среднем десять жилых объектов на 1 тыс. человек против трех-четырех жилых объектов на 1 тыс. человек.

ДОМ РФ от 12 августа

Структурное направление: 
Регион: 
Российская Федерация

Закрыть