Оценка объема незавершенного жилищного строительства в регионах и их столицах: каково влияние корона-кризиса?
Строительная отрасль – одна из ключевых отраслей современной российской экономики. Строительство (деятельность строительных организаций при строительстве, реконструкции, модернизации, ремонте всех видов объектов – жилых и нежилых зданий, инфраструктуры, а также смежных организаций) составляет 5% ВВП России (валовая добавленная стоимость составляет 5,5 трлн руб. в год, по данным Росстата за 2019 г.); в сфере строительства занято 6,5 млн чел., или 9% от общей численности занятых в экономике.
Если выделить именно жилищное строительство, включая индустриальное жилищное строительство и индивидуальное жилищное строительство, то рынок услуг строительных организаций в этой сфере оценивается в 1,8 трлн руб. в год (1,7% ВВП), в том числе порядка 1,5 трлн руб. в секторе индустриального жилищного строительства (1,4% ВВП) и 300 млрд руб. (0,3% ВВП). Если же оценивать долю сектора жилищного строительства в экономике по объему инвестиций, то его доля составляет уже 2% ВВП страны.
Важно отметить, что в строительстве весьма велика доля малых и микропредприятий (по количеству) – 94%, как и доля занятых в неформальном секторе – 32%. Таким образом, сама институциональная структура строительного сектора обуславливает слабую устойчивость к шокам спроса и предложения на производимые в секторе услуги.
Ограничения деятельности строительных компаний, связанные со сложной эпидемиологической ситуацией в России, могут привести к снижению темпов строительства. Замедление развития строительной отрасли скажется не только на экономическом развитии территорий в целом, но и на гражданах, которые не получат свои квартиры, т.к. стройки не смогут быть завершены вовремя.
Фонд "Институт экономики города" провел оценку объемов незавершенного строительства многоквартирных домов в разрезе субъектов Российской Федерации, а также в разрезе городов – столиц регионов. В настоящем аналитическом материале мы сосредоточились на следующих вопросах:
- Каковы сегодня объемы незавершенного строительства многоквартирных домов в регионах и их столицах в физическом и стоимостном выражении? Насколько масштабны такие объемы относительного экономик регионов и их столиц?
- Каковы прогнозы затягивания сроков завершения строительства ввиду текущей ситуации ограничений на строительную деятельность и снижения спроса на жилье?
- Каковы возможные последствия кризиса с точки зрения количества граждан, которые не получат вовремя жилье, приобретенное по договорам участия в долевом строительстве до начала кризиса?
- Каковы масштабы финансовых потерь граждан, застройщиков и банков, финансирующих строительство (через кредиты гражданам или через проектное финансирование)?
Основные выводы
1. Общий объем незавершенного строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ) по стране в целом составляет по состоянию на апрель 2020 г. 91 млн кв. м (1,6 млн квартир), что в 2 раза больше объема ввода многоквартирных домов в 2019 г., который составил 43,5 млн кв. м.
74% незавершенного строительства жилья сконцентрировано в региональных центрах.
В Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Рязанской области, Владимирской области, Республике Башкортастан объемы незавершенного строительства многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков в 3 - 4 раза превышают годовой объем ввода в 2019 г.
2. Масштабы незавершенного строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан оцениваются в 5,2 трлн руб., или 5% ВВП.
В целом в региональных столицах (включая Москву и Санкт-Петербург) рынок незавершенного строительства оценивается в 3,9 трлн руб., что составляет 8,4% суммарного ВГП региональных столиц, то есть гораздо более существенную часть экономики, чем в регионах в целом.
В некоторых регионах потенциальная рыночная стоимость квартир в незавершенном строительстве превышает 10% ВРП: Санкт-Петербург (25%), Ленинградская область (19,5%), Рязанская область (16,2%), Республика Адыгея (15,9%), Московская область (15,7%), г. Севастополь (13,0%), Краснодарский край (12,7%).
В экономике региональных столиц масштаб незавершенного строительства многоквартирных домов еще более существенен. Первое место со значительным опережением занял Краснодар – порядка 34% от валового городского продукта (ВГП), затем идет Санкт-Петербург – 25%, Рязань – 19%. Москва среди региональных столиц занимает только 25 место с показателем в 6,8%.
3. Плановые сроки ввода жилья приходятся преимущественно (86% от общего объема незавершенного строительства) на 2020-2022 гг., в том числе 37% незавершенного строительства - на 2020 г., 34% незавершенного строительства - на 2021 г., 15% незавершенного строительства - на 2022 г. Таким образом, плановые сроки завершения строительства приходятся на период ожидаемого экономического спада, вызванного кризисом.
4. По данным опроса строительных организаций в апреле 2020 г.[1] в регионах в целом приостановлено 44% строек, то есть объемы потенциального недостроя (нарушения сроков строительства, предусмотренных проектными декларациями) можно оценить в 2,2 трлн руб., или 696 тыс. квартир.
При оценке количества квартир, которые могут быть не сданы вовремя, для 9 субъектов Федерации показатель составил более 50%: г. Москва, Краснодарский край, Омская область, Забайкальский край, Московская область, Республика Крым, Волгоградская область, Липецкая область, Республика Калмыкия. Самый большой процент квартир, которые могут быть не сданы в срок, прогнозируется в Москве – 60%, в Краснодарском крае - 59% строящихся квартир, в Московской области – 54%.
5. С учетом объемов продаж по договорам участия в долевом строительстве по состоянию на апрель 2020 г. в незавершенное строительство жилья направлено, по меньшей мере, 2 трлн руб. средств граждан (по данным Росреестра, только в 2019 г. продано 43% квартир, находящихся сегодня в стадии строительства), в том числе полученных гражданам ипотечных кредитов в размере 922 млрд руб. (по данным Банка России).
6. Таким образом, текущие ограничения строительной деятельности в условиях пандемии создают потенциальные финансовые риски для всех участников проектов жилищного строительства – граждан, застройщиков и банков в общем объеме 2,2 трлн руб., однако такие риски (потенциальные потери) распределены между ними неравномерно:
- граждане вложили в стройки (приобрели квартиры по ДДУ) 897 млрд руб., из них 377 млрд руб. – за счет ипотечных кредитов;
- застройщики пока не продали строящееся жилье на сумму 1,3 трлн руб. (такие инвестиции, как минимум на 15% меньше рыночной стоимости продаваемого жилья, и не все такие инвестиции застройщиков уже осуществлены);
- банки предоставили ипотечных кредитов под залог прав требования по ДДУ 377 млрд руб., а также предоставили проектное финансирование застройщикам, реализующим проекты по новой схеме с использованием эскроу-счетов (34% строек), в объеме, по оценке, порядка 100 млрд руб.
7. Указанные оценки потенциальных рисков незавершения строительства, конечно, представляют собой максимальную оценку. Можно предположить, что вероятность реализации таких рисков в полном объеме невелика. Риск незавершения строительства наиболее высок для тех многоквартирных домов, строительство которых находится на начальной стадии реализации и доля квартир, проданных по договорам участия в долевом строительстве которых, невысока. Если отнести к числу таких домов многоквартирные дома с плановым сроком сдачи в 2022 году, то их объем составляет 15% всего объема незавершенного строительства многоквартирных домов (13,7 млн кв. м). Для многоквартирных домов с плановым сроком ввода в эксплуатацию в 2020 – 2021 гг. высока вероятность существенной задержки их ввода (например, от 6 месяцев до 1 года).
*По данным на апрель 2020 г.
[1] Опрос "Влияние пандемии коронавируса на деятельность подрядчиков в строительстве" по состоянию на 21 апреля 2020 г. Опрос проводился ООО "Институт развития строительной отрасли" в период с 7 апреля 2020 г. по заказу Национального объединения строителей (НОСТРОЙ). Доступ по ссылке:
