Вы здесь

Первые инвесторы в посткризисной Москве. Комментарий Татьяны Полиди

Дата публикации: 08.07.2020

Первый проект по программе комплексного развития территорий — редевелопмент промышленной зоны "Октябрьское Поле" на северо-западе Москвы. На месте заброшенного завода появится технопарк, социальная инфраструктура и жилье. До конца года будет дан старт преображению еще двух бывших производственных зон. Столичные власти ожидают, что в целом программа КРТ даст городу около 500 тысяч новых рабочих мест и 3 трлн рублей, а также позволит благоустроить территории "ржавого пояса" без бюджетных вложений. В то время как общая сумма инвестиций оценивается в 7 трлн рублей.

Механизм КРТ предусмотрен Градостроительным кодексом в 2017 году. Согласно условиям договора, подписанного 7 июля вице-мэром по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимиром Ефимовым и гендиректором компании "РГ-Девелопмент" Татьяной Тихоновой, инвестор вложит в развитие проекта 14 млрд рублей. Компания возведет более 170 тысяч квадратных метров недвижимости.

"На 6 гектарах появятся, помимо нового жилья, два детских сада, школа, поликлиника и технопарк, где будут трудоустроены 500 человек", — подчеркнул Владимир Ефимов.

Проект рассчитан на шесть лет. Первая очередь уже введена в эксплуатацию в 2017 году, вторая — находится на этапе строительства. Срок окончания работ — 2021 год. Третья очередь должна быть закончена до 2024 года. Предполагаемый бюджетный эффект от проекта вице-мэр оценил в 1,8 млрд рублей.

Как рассказал Владимир Ефимов, правообладатель сам выступил с инициативой комплексного развития территории. В этом случае город имеет право принять решение о функционале территорий, которые подвергаются редевелопменту, а также сформировать единый земельный участок под такой проект.

Также город накладывает жесткие обязательства по срокам реновации. Неустойка в случае с проектом "Октябрьское Поле" составит 100 тысяч рублей в день за каждый день просрочки в случае, если будут нарушены сроки получения разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

В реализацию проекта девелопер планирует инвестировать 14 млрд рублей. "РГ-Девелопмент" при застройке "Октябрьского Поля" обратились к лучшим мировым практикам, смотрели, в том числе на опыт Доклендс в Лондоне.

"Стратегия компании — осуществлять жилые застройки на территории "ржавого пояса", — рассказала Татьяна Тихонова. — Мы выбираем именно те проекты, которые "встроены" в существующую жилую застройку. "Октябрьское Поле" — самый крупный из них по площади — около 25 га, из которых мы застраиваем 18 га. Нам было интересно попробовать те новшества, которые предлагает правительство Москвы. Надеемся, что нам удастся передать городу хороший микрорайон с развитой инфраструктурой, с местами приложениями труда, социальными объектами и зонами, которыми смогут пользоваться все жители района".

Четыре жилых дома уже введены в эксплуатацию, в них, по словам Татьяны Тихоновой, остались непроданными всего 6% квартир. Две башни уже выкуплены "Дом.РФ" под арендное жилье. В строящихся домах реализовано около 60% помещений.

Есть и второй сценарий КРТ: когда власти видят, что территория находится в плачевном состоянии и требует реновации, тогда запускается механизм изъятия земель, не соответствующих функционалу, предусмотренному проектом планировки. В последующем город продает прав на уже консолидированный участок либо права на развитие этой территории.

По словам Владимира Ефимова, всего на территории Москвы около 15 тысяч гектаров, которые заняты промышленными зонами. Только треть из предприятий, расположенных там, продолжают работать и развиваться. Для этих компаний столичное правительство предлагает свои меры поддержки, в том числе в плане приведения территорий в порядок и благоустройства.

В то же время 6 тысяч гектар — территория, которая потенциально пригодна для градостроительного развития.

"На сегодняшний день мы изучили около 2 тысяч гектар — это та территория, где в ближайшее время планируется редевелопмент. В течение 2-3 лет мы планируем закончить подготовку градостроительной документации и проект за проектом будем выставлять на аукционы", — сказал Владимир Ефимов. — На этих площадках, по нашим предварительным оценкам, будет возведено около 38 млн квадратных метров недвижимости. При этом, около 35-40% придется на жилищное строительство. Еще 25% будет отдано для сохранения промышленного функционала".

В Департаменте инвестиционной и промышленной политики города подтвердили, что есть интересанты по строительству промышленных объектов в Москве. До старта программы КРТ реализация таких проектов была практически невозможна.

На 2020 год в планах правительства Москвы заключить соглашение по промзонам "Авиамоторная" и "Коровино", общей площадью 100 гектар. Их градостроительный потенциал — около 2,5 млн квадратных метров недвижимости.

Исполнительный директор Фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди подчеркивает, что достаточно большая территория мегаполиса — до 20% — входит в нефункционирующие промышленные зоны, которые необходимо реновировать и возвращать в городскую застройку. Основная трудность при этом состоит в поиске собственников и переговорах с ними. На территории промзоны может быть от одного до нескольких десятков и даже сотни правообладателей.

"Механизм КРТ предполагает принудительное изъятие недвижимости органами местного самоуправления. Владельцам возмещается рыночная стоимость объектов, но без учета потенциальной прибыли инвестпроектов, — говорит Татьяна Полиди. — Этот механизм в свое время вызывал очень много споров из-за заложенного внутри него конфликта интересов собственников. Время покажет, как он будет работать. Важно, чтобы проекты редевелопмента обязательно выносились на публичное обсуждение, чтобы обосновать их важность для города".

Тиражирование проектов комплексного развития территории - перспективное направлением во всем мире, особенно в мегаполисах — так считает доцент кафедры государственного и муниципального управления РЭУ им. Г.В. Плеханова Максим Соколов. Этот формат сотрудничества государства и бизнеса, позволяет максимизировать потенциал использования незадействованных, зачастую заброшенных промышленных территорий, за счет формирования целостных социально-экономических комплексов.

Это означает формирование проектов по созданию единой инфраструктуры (социальной, финансовой, промышленной, инновационной, транспортной, коммунальной), направленной на всестороннее улучшение качества жизни граждан.

"Еще один важный плюс - создание высокотехнологичных и производительных рабочих мест, обеспечивающих ускорение их инновационного развития", — отмечает эксперт.

Наиболее сложным и затратным аспектом реализации подобных проектов, по мнению Соколова, может стать необходимость соблюдения экологических стандартов, в том числе, очистка промышленных территорий от захоронений различных видов отходов.

Гендиректор Института региональных проблем Дмитрий Журавлев отмечает, что за 30 лет Москва расцвела и встала вровень с такими мировыми столицами, как Нью Йорк Лондон и Париж. Однако, как он подчеркивает, расцвет сопровождался гибелью старого промышленного потенциала города: производство стали или автомобилей по технологиям 1930-х годов стало просто нерентабельным. Попытки, осуществляемые правительством Москвы в конце 1990-х — начале 2000-х, поддержать старые производства потерпели крах и с карты Москвы исчезли заводы "Москвич", "Серп и Молот" и многие другие. На месте промышленных гигантов возникли проплешины промзон, фактически легальных пустырей. Вот и стояла Москва с новыми жилыми районами и заброшенными заводами — фантастический контраст.

"Конечно какая-то часть пустырей застроена жильем. Спрос на жилье в Москве такой, что доходы от жилищного строительства превосходят доходы от промышленного производства. Но город не может состоять из одного жилья, — уверен Дмитрий Журавлев. - Людям нужны рабочие места. А больше всего рабочих мест дает именно производство, шире - реальный сектор. Но застройщики сами такие объекты не создадут. Так как в этом случае нужно четкое понимание что будет проводиться, где будут рынки сбыта и так далее. Поэтому для решения этой задачи нужно комплексное систематическое сотрудничество строителей, инвесторов и московских властей. При чем определяющую роль здесь играют власти, которые формулируют и реализуют долгосрочные планы развития города. Потребность такого союза давно назрела. В 2017 году был создан механизм комплексного развития промышленных территорий. И вот сегодня Москва первая использовала этот механизм".

Фото: предоставлено пресс-службой Комплекса экономической политики и имущественно-земельных отношений Москвы

Журнал "Компания" от 8 июля

Структурное направление: 
Регион: 
Российская Федерация
Категория: 
Пресса

Закрыть