Эксперты направления "Городское хозяйство" ИЭГ в 2015 году в рамках работ, финансируемых за счет средств Целевого капитала Фонда "Институт экономики города" разработали концепция кредитования капитального ремонта многоквартирных домов. В 2016 году была продолжена работа при участии экспертов направления "Рынок недвижимости" по продвижению системы кредитования капитального ремонта многоквартирных домов, фонды капитального ремонта которых формируются на специальных счетах, в части доработки механизмов поддержки на региональном уровне кредитования капитального ремонта многоквартирных домов.
Предлагаемая ИЭГ общая финансовая модель кредитования капитального ремонта многоквартирных домов включает:
- оценку общего объема финансовых ресурсов в системе обязательных взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов
- оценку потенциального объема рынка кредитования капитального ремонта и кредитоспособности собственников помещений в многоквартирных домах
- модели (организационно-финансовые схемы) кредитования капитального ремонта многоквартирных домов, в том числе под гарантии специализированных гарантийных агентств
- описание основных рисков и барьеров кредитования капитального ремонта многоквартирных домов, а также предложения по их устранению или снижению
Итоги работы изложены в отчете, где также приведено краткое изложение результатов обсуждения предлагаемой общей финансовой модели кредитования капитального ремонта многоквартирных домов с представителями субъектов Российской Федерации, городов, банков, Минстроем России, Фондом ЖКХ, другими экспертами.
Региональные системы капитального ремонта, основанные на финансировании капитального ремонта за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах, начали функционировать в 2014 году. Стратегией развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года (далее – Стратегия) определено, что цель государственной политики в сфере капитального ремонта многоквартирных домов – создание и обеспечение устойчивого функционирования региональных систем капитального ремонта, обеспечивающих его своевременное проведение, необходимое качество и разумную стоимость работ (услуг) с постепенным переходом от преобладания системы государственной организации проведения капитального ремонта через систему региональных операторов к преобладанию и распространению модели организации проведения капитального ремонта через систему специальных счетов.
Задачу повышения эффективности функционирования созданных региональных систем капитального ремонта планируется решать путем привлечения дополнительных источников финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, прежде всего, за счет развития кредитования капитального ремонта многоквартирных домов. Доступ к кредитным ресурсам – одно из важнейших условий успешного функционирования модели «специальный счет». Согласно Стратегии развитие механизмов кредитования является одной из приоритетных задач в рамках развития региональных систем капитального ремонта, а также имеет важное социальное значение.
В Стратегии указывается, что:
- повысить доступность и привлекательность кредитов на капитальный ремонт для собственников помещений в многоквартирных домах позволит государственная поддержка таких собственников в виде субсидирования процентной ставки и субсидирования части самого кредита;
- в целях снижения коммерческих рисков, снижения стоимости кредитов и увеличения их сроков будут применяться механизмы рефинансирования кредитов, выданных на капитальный ремонт многоквартирных домов;
- в качестве основного обеспечения по кредиту на капитальный ремонт многоквартирных домов рассматриваются платежи собственников помещений, обязательные в силу закона; в качестве дополнительного обеспечения предусматривается использование государственных и муниципальных гарантий при условии, если соответствующие меры поддержки предусмотрены соответствующими бюджетами.
В настоящее время лишь несколько банков заявили о наличии (или разработке) кредитного продукта для финансирования капитального ремонта многоквартирных домов с использованием специальных счетов в качестве источника погашения кредитов. Кредиты на капитальный ремонт пока не предоставляются, за исключением немногочисленных кредитов товариществам собственников жилья (далее – ТСЖ) в Ростовской области, выданных ПАО КБ «Центр-Инвест», и одного кредита ПАО «Банк «Возрождение».
Тема стимулирования и развития кредитования капитального ремонта многоквартирных домов широко обсуждалась в 2015-2016 годах, в том числе на уровне Правительства Российской Федерации, Минстроя России. В числе возможных мер поддержки обсуждаются: субсидирование процентной ставки по кредиту, привлеченному на капитальный ремонт; предоставление субсидий на проведение капитального ремонта, финансируемого за счет кредита; возможность распространения на ТСЖ, управляющие организации при проведении ими капитального ремонта мер поддержки, предусмотренных в настоящее время для субъектов малого предпринимательства и другие.
Эксперты Фонда «Институт экономики города» после дополнения Жилищного кодекса Российской Федерации разделом IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» принимали активное участие в публичных и экспертных обсуждениях вопросов развития кредитования капитального ремонта, придерживаясь позиции, что способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете может успешно реализоваться только при создании системы кредитования капитального ремонта.
