Мой МКД — общая крепость. Просчитаем капремонт. Для ульяновцев провели обучающий семинар
Управдомов из Ульяновска проконсультировала федеральный эксперт — директор направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города" Ирина Генцлер. Бесплатный семинар прошел 9 сентября в стенах Ульяновского техникума железнодорожного транспорта.
— Это миф, что квартира только ваша. Если разобраться: крыша — общая, стены — общие, даже окна фасадные — тоже фактически общие, потому что это — ограждающая конструкция дома. Человеку принадлежит только воздух в квартире, обои, ну и напольное покрытие (у кого линолеум, у кого паркет). Если уж мы выбираем себе местом жительства квартиру в многоквартирном доме, то нужно просто понимать эту ситуацию. Вот жизнь, она так устроена, что МКД — общее имущество всех собственников, — сказала Ирина Генцлер.
Перед жителями многоквартирного дома, которые выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, — множество сложных задач. Какую технологию применить, когда и как приступать к работам, сколько нужно денег, где их взять и прочие вопросы. Ответить на них очень трудно, большинство людей не являются специалистами в сфере ЖКХ или строительства. Помочь разобраться — главная цель прошедшего мероприятия, организованного за счет гранта Президента России и при поддержке Ульяновского регионального Центра общественного контроля в сфере ЖКХ. Название семинара — "Капремонт многоквартирного дома: учимся правильно считать предстоящие расходы".
Своими силами
Согласно действующему Жилищному кодексу, решение о проведении капитального ремонта принимают именно собственники. В частности, они выбирают приоритетный вид работ, утверждают стоимость необходимых преобразований и определяют своего уполномоченного представителя, который будет заниматься организацией и следить за качеством работ, а после завершения — участвовать в приемке и подписывать соответствующие акты.
По словам принимавшего участие в семинаре директора Фонда модернизации ЖКК Ульяновской области Руслана Хайрудинова, наибольшие сложности у жильцов МКД возникают уже на этапе формирования состава работ капитального характера и расчета их стоимости. Когда средства копятся в "общем котле", эти мероприятия в полном объеме выполняют специалисты фонда — квалифицированные экономисты, бухгалтеры, инженеры и сметчики. На этапе подготовки проекта проверяются объемы и характеристики материалов, необходимость выполнения тех или иных работ, а также их стоимость. При этом, что важно, рассчитывается размер взноса, который требуется принять собственникам, достаточный для покрытия всех расходов.
— В том случае, когда жители приняли решение копить на капремонт на отдельном спецсчете, весь комплекс организационных и технических мероприятий, как правило, ложится на плечи небольшой группы активистов МКД, а зачастую и вовсе на одного председателя совета дома или уполномоченного собственника. Специальный счет должны выбирать активные собственники, которые готовы самостоятельно определять перечень и стоимость работ, а также распоряжаться собранными средствами. Однако на практике мы видим, что не всегда это условие выполняется в необходимом объеме, — сказал руководитель фонда.
За семь месяцев 2022 года ульяновскому регоператору удалось пресечь свыше 70 различных нарушений, допущенных при организации и проведении капремонта в домах со спецсчетом.
— Отсутствие знаний и навыков финансового планирования капитального ремонта у актива собственников помещений в многоквартирных домах со специальными счетами ведет к невыполнению требуемых работ. Это также дискредитирует саму модель "специальный счет" и снижает доверие к гражданам как к ответственным собственникам жилья, — отметила Ирина Генцлер.
Помимо слабой информированности собственников, существует еще ряд барьеров у применения специальных счетов. Прежде всего, это сохранение высокого порога голосов для принятия решения о проведении капитального ремонта в МКД. Сейчас для этого необходимо набрать не менее 2/3 согласных. На больших МКД, где количество собственников может исчисляться сотнями и даже тысячами (по нескольку человек на квартиру), процесс голосования затягивается на долгие месяцы. Притом что часть собственников вообще не проживает в доме, в городе или вообще отсутствует в стране, сбор подписей превращается в настоящую муку для актива МКД. Членам совета приходится, как детективам, вести розыск контактов, телефон и явок, чтобы связаться с собственниками. Но это лишь полдела, так как надо еще уговорить человека потратить время, приехать либо заполнить и отправить по почте бланк со своим решением. Однако для того, кто владеет собственностью в МКД, но сам в нем не проживает, вопрос капремонта, особенно если он влечет повышения платы, не является приоритетным.
По причине всего вышесказанного Ирина Генцлер предлагает снизить требования к числу голосов для принятия решений о капитальном ремонте до 50% от общего числа собственников. Она высказывалась об этом ранее на различных площадках. Но пока законодатели не слышат экспертов и не спешат принять соответствующие изменения в Жилищный кодекс.
Кроме того, спецсчетам сильно мешает ограниченная возможность получения бюджетной поддержки. Далеко за примером ходить не надо. Начавшаяся буквально на днях в Ульяновске замена лифтов с компенсацией части затрат из областной казны доступна лишь домам в "общем котле". Только ради того, чтобы принять участие в программе, некоторым МКД пришлось закрывать свои спецсчета и возвращаться обратно под крыло к региональному оператору.
Денег нет, но…
Сокращается количество банков, в которых может быть открыт специальный счет. Мало того, кредитные организации отказывают МКД в выдаче заемных средств. Хотя, казалось бы, надежнее заемщика не найти, ведь взносы на капремонт являются обязательными, и по закону платить их собственники будут в любом случае. Но существующее законодательство не позволяет увеличить финансовую базу капремонта за счет привлечения кредитов.
Эту проблему могут решить изменения в части определения статуса собственников помещений в МКД как "коллективного заемщика". Нужны соответствующие изменения в нормативные акты Центробанка РФ. Конкретному дому денег не хватает, хотя в целом в банковской системе их более чем достаточно. Для того чтобы запустить данные механизмы, нужна политическая воля.
Между тем без привлечения дополнительных средств, как правило, в МКД невозможно сделать энергоэффективный капремонт. Минимальный размер взноса устанавливается органами власти не экономически обоснованным, а, скорее, из опасений не вызвать социального недовольства.
— Очень важно сопоставить техническое решение, которое мы хотим принять, с нашими финансовыми возможностями. Зачастую люди подходят к этому так: делаем то, на что хватает денег. На самом деле нужно смотреть немножко в перспективу и понимать, что, если мы сегодня вложим в наш дом больше денег, в будущем это скажется на сокращении других расходов. Насколько долговечно будет это решение? Потому что не всегда что дешево, то долговечно. Если мы сделаем дорогой ремонт, но его результаты сохранятся 15 лет, — это одно дело. А если сделаем дешевый, а через 5 лет его опять надо повторять? Надо считать. Иногда дешевое решение может стать очень и очень дорогим, — прокомментировала Ирина Генцлер.
При сложившейся сейчас обстановке вокруг капремонта, которую мы описали выше, практически единственным вариантом для увеличения финансирования на спецсчете остается размер взноса. Убедить собственников заплатить больше за более дорогое, но энергоэффективное решение, предъявить им весомые аргументы того, что это обернется выгодой в дальнейшем, — задача актива МКД. Именно этому их учили на прошедшем семинаре.
— Для таких мероприятий у нас в Ульяновске созданы весьма комфортные условия. Техникум железнодорожного транспорта предоставил зал для круглого стола и компьютерный класс для практических занятий. В семинаре приняло участие более 30 старших по домам. Это очень своевременное событие, особенно для МКД на спецсчетах, так как они фактически остались один на один с проблемами капремонта. Данное мероприятие было бесплатным для людей, за счет президентского гранта. На самом деле, мы могли бы привлекать квалифицированных экспертов и проводить такие семинары чаще, если бы нас поддерживали аналогичными грантами и на региональном уровне, — отметил руководитель регионального Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Руслан Хайров.
