Авторы законопроекта «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации» (его будут обсуждать в Госдуме 23 ноября) считают, что именно такой подход будет эффективен для обновления жилого фонда страны. Документ, внесенный депутатами Сергеем Мироновым и Галиной Хованской и опубликованный на сайте парламента, невелик – всего 30 страниц. Регионов, которые готовы запустить процесс, по оценкам авторов законопроекта, пока немного, всего 5–6.
Снос и реконструкция
Как объяснила «Ведомостям» председатель комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская, основная цель закона – прекратить воспроизводство аварийного жилищного фонда в стране.
Чтобы регионы могли приступить к реновации, они должны принять собственные нормативные акты, учитывающие местную специфику. Кроме того – выполнить обязательства по переселению жителей из аварийного жилья. Эту программу не стоит путать с реновацией – она идет исключительно за счет бюджета, точечно, в то время как реновация должна охватывать кварталы и районы и предполагает разные источники финансирования. «У нас 11 регионов пока не справились с программой расселения аварийного жилья до сентября, а четыре региона не справятся с ней и до конца года. Как ни удивительно, среди них и Московская область», – говорит Хованская.
7% российских семей проживают в ветхом и аварийном жилье (а по оценкам населения, почти в 3 раза больше, чем сообщают официальные данные). Общая потребность в замещении такого жилья оценивается в 160 млн кв. м, по данным «Дом.рф»
Одно из главных отличий федерального проекта от московского закона о реновации в том, что он предполагает не только снос, но и реконструкцию домов. А для исторических зданий, памятников архитектуры, объектов культурного наследия, находящихся на территории реновации, – и капитальный ремонт. «В России есть хороший опыт реконструкции обычных пятиэтажек. Например, в Омске несколько пятиэтажек 335-й серии приведены в нормальное состояние, – рассказывает Хованская. – Цена вопроса в 10 раз меньше, чем снос и переселение. Дома получились красивые».
Материальные источники программы – это деньги инвесторов, которым необходимо предоставлять налоговые льготы, бюджеты субъектов Федерации и софинансирование из федерального бюджета, если дело касается аварийного дома или объекта культурного наследия. Закон о реновации будет, видимо, сопровождать закон-спутник, позволяющий учесть особенности градостроительной деятельности в том или ином регионе.
Решение о включении дома в программу принимают собственники, и почти половина проекта посвящена этой процедуре и защите прав граждан. «При реновации не происходит изъятия собственности для государственных нужд. Здесь – согласие людей, 70% собственников должны сказать твердое «да». С людьми надо договариваться», – заключает Хованская. Защитить права жителей должен и предварительный договор, где указываются сроки заключения основного договора, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение и сведения о новой квартире. Этот момент тоже отличает «федеральный» проект от московского закона.
Среди других новаций проекта – использование контрактов жизненного цикла, которые в России практически не работают, но они подразумевают применение новых технологий и материалов. На территории реновации не исключается появление некоммерческих наемных домов, где можно будет получить квартиру по договору найма за приемлемые деньги.
Чего ждет инвестор
В Москве заявлено, что реновацию финансирует бюджет города. В регионах таких денег нет, и там ставка будет делаться на привлечение инвесторов. У них свой взгляд на то, как должна строиться работа с властями.
По мнению Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-новостроя», интерес компаний к участию в программе реновации может быть усилен за счет предоставления площадки под строительство нового жилья для коммерческой реализации в привлекательном месте. Кроме того, экономика проекта может быть интересна, если город профинансирует строительство социальных объектов, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.
Евгений Морозов, гендиректор ГК «Метражи» (Санкт-Петербург), видит необходимость в кредитных предложениях от банков, специально созданных под такой формат. Кроме того, при масштабировании программы реновации компаниям следует облегчить режим взаимодействия с многочисленными органами власти, администрациями районов, проектно-инвентаризационными бюро, Кадастровой палатой, Росреестром и т. д., считают опрошенные «Ведомостями» эксперты.
«Вполне возможно под перспективы роста налоговых доходов использовать для финансирования этих программ долгосрочные займы, но ставка по ним должна быть минимальной, не более 4–5% годовых, с учетом социальной направленности (пока даже застройщикам, которые будут использовать проектное финансирование и ждать денег покупателей с эскроу-счетов, такой ставки не обещают). Еще лучше заменить финансирование из местных бюджетов на льготное кредитование застройщиков, что может снизить неэффективное расходование средств и нецелевое финансирование», – рассуждает Константин Ордов, профессор кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г. В. Плеханова.
Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», согласен: девелоперы могли бы стать полноценными участниками процесса обновления городов, в том числе с использованием собственных или заемных средств, при условии системной разработки различных механизмов компенсации, не ведущих к дополнительным расходам из госбюджета. «Например, снизить себестоимость строительства можно путем разработки особенных условий предоставления проектного финансирования и подключения к инженерным сетям, упрощения процедуры передачи городу объектов социальной инфраструктуры, ускорения выдачи разрешительной документации, выделения дополнительных участков под коммерческое строительство», – считает Цветов.
Как посмотреть на город сверху
По мнению исполнительного директора фонда Института экономики города Татьяны Полиди, нужно научиться привлекать инвестора и грамотно просчитывать экономику проекта. Эксперт подчеркивает, что потребность в реновации касается не только жилой застройки – в российских городах много участков, занятых и жильем, и некапитальными строениями, и бывшими производственными помещениями. Институт экономики города вместе с Центром стратегических разработок подготовил проект (он пока нигде не опубликован и никуда не внесен), касающийся любых территорий.
В России распространена «плохая практика, когда квартал с ветхой застройкой отдавали инвестору, он захватывал какой-нибудь пустой кусочек в середине, вставлял туда одно здание», говорит Полиди. Такой подход губил территорию, потому что «свечки» в море одноэтажных зданий вытягивают всю земельную ренту из квартала, и другим инвесторам он становится неинтересен.
Реновация – это редевелопмент, рассуждает Полиди, а проект возникает там, где есть спрос и возможность поднять капитализацию территории. Если можно на месте одноэтажной застройки возвести условный «Сити», который найдет спрос, значит, капитализация территории увеличится в 5–10 раз.
Прежде чем привлекать инвесторов, город должен изучить спрос на жилье, на офисную, коммерческую недвижимость и посмотреть свои градостроительные регламенты: что можно строить, какой плотности, этажности, это будет экономически привлекательным или нет? Если нет – можно регламенты подкорректировать: повысить плотность, изменить функционал застройки, вместо жилой сделать многофункциональную.
Города должны понять, насколько эффективно используются их земельные ресурсы. На участке в ликвидном месте может находиться пустырь, заброшенное здание или забором огороженные объекты, принадлежащие, к примеру, Минобороны. То есть самое ликвидное, что и должно дать экономику, – в заблокированном состоянии, продолжает эксперт. «Надо снимать эти ограничения. Мы работаем с Екатеринбургом, где пытаются двигаться в этом направлении – оценивают потенциал своих территорий, готовят хорошие условия для инвесторов», – приводит пример Полиди.
Она считает, что вопросы компенсаций собственникам, льготных условий инвесторам легко решаются, если разработан экономически привлекательный проект: «Принцип же простой – кто инвестирует, тот и получает выгоду от проекта. Если инвестор получает эту выгоду, тогда, дорогой товарищ, будь добр, построй и всю инфраструктуру. Вот какова логика этого процесса. А у нас привыкли друг у друга перетягивать прибыль. Вальтер Гропиус придумал в свое время термин «тотальная архитектура». Это значит, что нельзя «смотреть кусками», нам необходим руководитель, который смотрит на город сверху, а не думает о том, где бы заработать себе денег по договоренности с застройщиком».
Нет у реновации конца
Опрошенные «Ведомостями» эксперты полагают, что у процесса реновации практически нет конца. Но если считать «проектами», по мнению Полиди, для квартала среднего размера можно управиться лет за 7–10. «В нынешних экономических условиях мы больших сроков и не выдержим. При существующих процентных ставках по кредиту нужно делать быстрее, ведь у частного девелопера не будет ни денег граждан, ни, скорее всего, государственного финансирования», – говорит эксперт.
