Олигополизированность строительной отрасли тормозит ее инновационное развитие
Падение спроса на ипотеку не должно сильно сказаться на доступности жилья
В 2026–2030 годах в России ожидается падение спроса на ипотеку. Об этом свидетельствуют данные, которые приводятся в подготовленной регулятором аналитической записке "Об оценке потенциального спроса на ипотеку". Как сказано в документе, опубликованном 29 ноября на сайте ЦБ РФ, снижение спроса на данный вид кредитования объясняется активным стимулированием ипотеки в настоящее время.
По данным регулятора, после 2025 года спрос на ипотечные кредиты на новостройки может резко обвалиться, так как большинство граждан к тому времени уже оформят займы. В этой связи популярность ипотеки будет расти только вместе с улучшением общего финансового состояния населения страны, а также по мере взросления младшего поколения. Таким образом, уточняет Центробанк, прирост будет составлять порядка 250 тыс. семей в год.
Строительство является существенным сектором экономики, обеспечивая более чем 5% вклад в неё. Вместе с тем в строительной отрасли регулярно возникают системные проблемы, которые неизбежно сказываются на её развитии, и влияют на рынок жилого и нежилого фонда.
Согласно данным Института экономики города, с 2008 по 2019 наблюдался рост доступности жилья и снижение КДЖ (коэффициента доступности жилья — стоимость жилья, отнесённая к реально располагаемым доходам населения). Однако в 2020 году произошло падение доступности и, соответственно рост КДЖ до уровня 2017 года.
При этом несмотря на падение доступности жилья наблюдается стабильный рост доступности ипотеки. Так, по расчётам Института Экономики города если в 2008 году лишь 17,8% семей могли себе позволить купить в ипотеку квартиру площадью 54 квадратных метра, то в 2020 году таких семей было уже более половины: 55,9%
Очевидно, главным фактором этого было снижение процентной ставки по ипотеке, программа льготной ипотеки, и смягчение условий для её получения.
Однако прогнозы по росту ИПЦ и инфляционные ожидания, а также значительный рост объема закредитованности физических лиц вызывают озабоченность по поводу повышения банковских рисков и дальнейшего роста процентной ставки по ипотеке. Разумеется, это не сможет не сказаться на рынке жилья, его стоимости и спросе. Вполне вероятно, что кризис рынка ипотеки будет иметь краткосрочный характер, поскольку и регулятор, и Правительство ожидают стабилизацию инфляции, которая, главным образом, связана с общемировым экономическим кризисом, обусловленным пандемией.
Строительный маховик достаточно инертный, но он сейчас очень раскручен и масштаб строительства в крупных агломерациях наряду со спросом на жилье вселяет уверенность в стабильности рынка жилья и предполагает рост его стоимости. К этому следует прибавить и то, что строительный рынок сильно олигополизирован, а значит крупнейшие застройщики будут и дальше диктовать условия на рынке жилья.
Другое дело, что в строительной отрасли есть системные проблемы, не связанные с состоянием рынка, главной из которых является дефицит инноваций. Так, например, по данным Института экономики города, практически все 782 млрд руб. инвестиций строительной отрасли в основной капитал вложения в машины и оборудование, а не в инновации (НМА), такие как роботизация, цифровизация, искусственный интеллект и машинное обучение 3D-принтинг и другие. На этом фоне недавнее заявление, к примеру, заммэра Бочкарева об отказе от мигрантов в пользу автоматизации процессов строительства выглядит заманчиво, однако, увы не подкреплено реальными действиями застройщиков, которые, как уже сказано выше, олигополизировали отрасль и не очень-то готовы терять быструю прибыль. Поэтому остаётся уповать только на ручное управление.
