Более 40 городов России ограничили строительство жилья из-за инфраструктурного дефицита. Исследования ИЭГ об участии застройщиков в развитии инфраструктуры

В ходе онлайн-дискуссии "ЕРЗ-тренды" Фонд "Институт экономики города" представил уникальное исследование судебной практики по вопросам обеспечения территорий объектами инфраструктуры при жилищном строительстве. Участники мероприятия обсудили региональные подходы к регулированию обязательств девелоперов и проанализировали основные тенденции в судебных спорах на данную тему

Эксперты сошлись во мнении, что необходимо разработать единое федеральное регулирование, которое определит четкие механизмы финансирования и распределения ответственности между застройщиками и органами власти.

Запись мероприятия доступна на YouTube канале ИЭГ

Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ:

— Даже при наличии бюджетных средств муниципалитеты открыто заявляют, что не могут с гарантированным качеством построить школы и детские сады из-за несовершенства законодательства о госзакупках. Единственный выход, который они видят, — переложить эти обязательства на плечи застройщиков.

Это подтверждается и изменениями в законодательстве о КРТ, где уже прописывается обязательное указание в договорах информации о том, кем финансируется и кто строит объекты социальной инфраструктуры.

Судебная практика идет еще дальше. Даже по ранее заключенным договорам, когда при покупке земли застройщики не закладывали затраты на строительство соцобъектов, возникают сложности.

Нам надо готовиться к тому, что переход на строительство объектов социальной инфраструктуры силами застройщиков абсолютно неизбежен. Необходимо объединить усилия и через крупные объединения предпринимателей выйти с инициативой о нераспространении новых требований на ранее возникшие отношения, когда застройщики не закладывали дополнительные обязательства в свои инвестиционные проекты.

Татьяна Полиди, вице-президент Фонда "Институт экономики города":

— С точки зрения отраслевых вопросов сейчас самая актуальная тема — это урегулирование инфраструктурного участия застройщиков и практика формирования обязательств девелоперов во взаимоотношениях с органами власти, причем в рамках не только КРТ, но и других градостроительных проектов. Подобная практика существует в большинстве развитых и во многих развивающихся странах как объективная экономическая необходимость.

В России уже есть немало крупных компаний, которые поддерживают эти инициативы, потому что введение прозрачных правил всегда лучше, чем их отсутствие, а платная определенность для бизнеса лучше, чем бесплатная неопределенность.

Сегодня перед нами стоит не выбор между строительством с инфраструктурными обязательствами или без них, а более фундаментальный вопрос: возможно ли строительство вообще. Города достигли предела своего градостроительного потенциала, и без комплексного решения инфраструктурных вопросов дальше просто невозможно развиваться.

Александр Сидоркин, ведущий юрисконсульт Фонда "Институт экономики города":

— Более 40 российских городов приостановили выдачу разрешений на строительство объектов жилого назначения. Эта проблема наиболее остро стоит в городах с интенсивными процессами строительства, таких как Новосибирск, Омск, Красноярск.

Единый механизм нормативного регулирования на федеральном уровне сегодня отсутствует. Единственный наиболее близкий по содержанию институт, который обеспечивает строительство необходимой инфраструктуры, — это КРТ с учетом изменений, внесенных в Федеральный закон 486-ФЗ, вступивший в силу с 1 марта 2025 года.

Судам приходится давать правовую квалификацию как самим решениям об отказе в выдаче разрешений на строительство, так и соответствующей градостроительной документации, определять соотношение проектов планировки территории и нормативов градостроительного проектирования.

Непоследовательность и противоречивость в позициях судов свидетельствует о необходимости конкретизации на федеральном уровне требований к созданию инфраструктуры и участию в этом процессе застройщиков.

Виктория Аникиенко, ведущий специалист управления градостроительства и разрешительной документации ГК ТОЧНО:

— С марта 2025 года обеспечение объектами инфраструктуры стало обязательным с вступлением в силу изменений в Градостроительный кодекс РФ. Требования внесли, а кто, как, каким образом и в каких долях финансирует строительство — по этому поводу конкретики нет.

Встает вопрос, в каком объеме и какие конкретно инфраструктурные объекты должны обеспечивать девелоперы? Органы местного самоуправления не всегда выставляют экономически обоснованные требования.

Целесообразно закрепить в механизме КРТ паритетное участие органов власти в финансировании инфраструктуры с установлением конкретных долей софинансирования по аналогии с принципами, применяемыми в проектах государственно-частного партнерства.

Роман Ляпунов, старший партнер SLP-legal.ru:

— Интересен опыт Швейцарии, где инфраструктурный платеж рассчитывают от увеличения рыночной стоимости земельного участка после изменения вида разрешенного использования.

Рыночная стоимость — это объективный показатель, и для каждого региона он будет различаться. На федеральном уровне стоит предоставить регионам право самим выбирать, какой процент от изменения рыночной стоимости должен взиматься.

Презентация онлайн-дискуссии "Инфраструктурные обязательства застройщиков: судебная практика и регулирование"