Цель проекта: Подготовка плана мероприятий (дорожная карта) по реализации проекта редевелопмента территории "Микрорайон №17" в г. Южно-Сахалинске.
Данная территория включает земельные участки и объекты капитального строительства различных форм собственности, что требует решения задачи консолидации территории в целях комплексного редевелопмента, а также решения градостроительных вопросов организации территории.
Эксперты: Т. Д. Полиди; юрисконсульт направления "Рынок недвижимости", Е. В. Игуменов; научный руководитель направления "Рынок недвижимости", Э. К. Трутнев; главный юрисконсульт направления "Рынок недвижимости" Т. К. Байкова; архитектор направления "Рынок недвижимости" К. В. Боброва; Эксперт направления "Рынок недвижимости" К. В. Кузнецов
Этапы проекта
1 Этап. Провести градостроительный и экономический анализ пилотной территории "Микрорайон №17" в городе Южно-Сахалинске. Такой анализ включает:
– оценку градостроительного контекста территории с точки зрения возможного потенциала редевелопмента, оказывающих влияние на баланс окружающей застройки, нагрузку на транспортную инфраструктуру;
– анализ документов градостроительного проектирования (включая генеральный план, правила землепользования и застройки, местные или региональные нормативы градостроительного проектирования) на предмет оценки предельных сбалансированных параметров застройки территорий;
- анализ утвержденной или разработанной, но не утвержденной, документации по планировке территории;
- анализ состава территории с точки зрения прав на земельные участки и построенные на них объекты капитального строительства, иные объекты;
- анализ муниципальных программ городского округа в жилищной сфере, в том числе в сферах переселения из ветхого и аварийного жилья, а также бюджета города Южно-Сахалинска в части финансирования мероприятий таких муниципальных программ;
- построение укрупненной финансово-экономической модели проекта редевелопмента в целях оценки экономической эффективности (включая показатели внутренней нормы доходности, индекса прибыльности инвестиций, чистой приведенной стоимости проекта, дисконтированного срока окупаемости инвестиций) в зависимости от плотности и функционала застройки;
- оценка интервала значений начальной цены аукциона на КРТ по инициативе органа местного самоуправления в зависимости от распределения финансовых обязательств между городом и инвестором;
- оценка максимальных цен выкупа недвижимости, определение оптимальных условий привлечения отдельных собственников
земельных участков (в том числе публичных) к совместной реализации проекта;
- выбор оптимальной последовательности реализации проекта на основе построен-ной модели и с учетом градостроительных и иных правовых ограничений, выявленных в ходе анализа;
- анализ преимуществ и недостатков (рисков) возможных правовых схем организации проекта, включая следующие схемы:
1) комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления;
2) комплексное развитие территории по инициативе правообладателей недвижимости;
3) совместная реализация проекта правообладателями недвижимости с образованием отдельного юридического лица (необходимо рассмотреть различные организационно-правовые формы, предполагающие и не предполагающие участие в такое юридическом лице города);
4) реализация проекта на основе иной формы соглашения;
5) реализация проекта без оформления договорных отношений.
Такой анализ проводится по данным, предоставленным Заказчиком по запросу Исполнителя, а также по данным, доступным Исполнителю из открытых статистических и иных источников.
2 Этап.
На основе результатов анализа, проведенного в рамках I Этапа, подготовить план мероприятий (дорожную карту) по реализации проекта редевелопмента территории "Микрорайон №17", который должен включать:
- описание правовых механизмов реализации проекта, в том числе в части общих правовых схем организации проекта редевелопмента (возможно, дифференцировано к разным частям территории);
- мероприятия по организации взаимодействия всех участников, в том числе органов местного самоуправления и собственников недвижимости, снос или реконструкция которой предполагается в рамках концепции, процедуры переселения граждан из сносимого жилья, вовлечения собственников недвижимости в реализацию проекта (определение вида договора, на основании которого осуществляется такое привлечение, либо организационно-правовой формы такой совместное деятельности );
- описание этапов реализации проекта редевелопмента, включая волны переселения (объёма сноса и численность переселяемых) в привязке к земельным участкам;
- перечень обязательных последовательных действий органа местного самоуправления, инвестора и других участников реализации проекта (организации коммунального комплекса, собственники недвижимости) с указанием временного интервала осуществления таких действий;
- мероприятия по формированию новых земельных участков, по предоставлению земельных участков муниципальной, государственной (в том числе неразграниченной) собственности инвестору;
- мероприятия по внесению изменений в документы градостроительного проектирования городского округа (включая генеральный план, правила землепользования и за-стройки, местные или региональные нормативы градостроительного проектирования);
- мероприятия по внесению изменений и (или) дополнений в мероприятия государственных программ Сахалинской области, муниципальных программ Южно-Сахалинска, иные документы стратегического планирования.
Результаты проекта:
Аналитический отчет, содержащий результаты решения задачи первого этапа (в формате Ms Word).
Презентация основных результатов первого этапа оказания услуг (в формате Ms PowerPoint).
Аналитический отчет, содержащий результаты решения задачи второго этапа (в формате Ms Word)
Презентация основных результатов второго этапа оказания услуг (в формате Ms PowerPoint)
